상가 건물주 "임대료 10년 제자리…대출 이자는 2배로"

현실 안맞는 상가임대차보호법

은행은 "임대료 낮다" 융자 기피
고금리에 임대-임차인 갈등 급증

최근 고공행진 중인 상가 대출 금리로 인해 임대인과 임차인의 갈등이 심화하는 것으로 나타났다. 상가건물임대차보호법도 상가 활성화를 막는 걸림돌이라는 지적이 나오고 있다.

18일 LH(한국토지주택공사)와 한국부동산원이 공동 운영하는 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’에 따르면 지난해 상가 임대인과 임차인의 갈등으로 접수된 분쟁은 모두 179건이다. 대부분 보증금과 임대료 산정을 둘러싼 갈등이다. 출범 첫해인 2020년 13건의 분쟁을 처리했던 조정위는 2021년엔 130건을 중재했다. 올해 1분기에도 40건이 접수되는 등 분쟁은 매년 증가세다.

최근에는 임대인이 조정을 신청하는 사례도 늘고 있다. 임대료를 올리기 위해 기존 계약을 해지하고 새 계약을 맺으려는 데서 오는 갈등이다. 최근 조정을 신청한 한 상가 임대인은 “은행에서는 임대료가 낮아 대출 연장이 안 된다고 한다”며 “상가건물임대차보호법 때문에 인상이 불가능해 상가를 팔거나 억지로 쫓아내야 하는 상황”이라고 했다.

지난해부터 대출 금리가 급격하게 오르면서 임대인의 대출 이자 부담은 두 배 가까이 늘었다. 그러나 상가건물임대차보호법에 따라 임대료 인상은 5%로 제한된다. 새로 계약하면 임대료를 다시 산정할 수 있지만, 갱신요구권에 따라 최장 10년 동안 기존 계약을 유지해야 한다. 임대인으로선 이자 부담만 늘어나는 셈이다.

최근에는 임대료 대신 관리비 명목으로 임차료를 편법 인상하는 사례도 늘었다. 조정위 관계자는 “편법 인상이 분쟁으로 이어지는 사례가 많아 조정을 통해 재계약을 유도하고 있다”면서도 “당사자 간 합의가 되지 않는 경우가 더 많다”고 했다. 지난해 접수된 179건 분쟁 중 조정이 성립된 경우는 단 18건에 그친다. 조정이 불성립되거나 각하된 경우는 105건이고, 취하된 건수도 54건에 달한다.

지혜진 국민은행 스타자문단 변호사는 “임대인은 계약 중 1년마다 5%씩 차임 인상을 요구할 수 있는 권리가 있지만, 임차인이 이를 거절했을 때 대응 방법이 없어 소송으로 이어지는 사례가 많다”며 “임대인 입장에서 금리 인상 등 경제적 상황 변화에 대응할 수단이 마땅치 않다”고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com