건설사가 공사비 증가 이유로 재개발 아파트에 유치권 행사한다면…

공사비 인상으로 전국 재건축·재개발 정비사업 구역에서 조합과 시공사 간 갈등이 계속되고 있다. 정비사업 진행 도중 시공사와의 계약을 해지하는 조합까지 나오고 있다. 경기 성남시 산성구역 재개발조합은 기존 시공사와 계약을 해지하고 새로운 시공사 선정에 나섰는데, 한 곳의 건설사도 입찰하지 않아 어려움을 겪었다.

시공사와의 공사비 갈등은 완공된 아파트를 두고도 발생한다. 최근 한 건설사가 재개발 조합과 조합원 가구에 대한 추가 공사비 협상이 잘 풀리지 않자 조합원 아파트 현관문을 쇠봉으로 차단하는 방법으로 유치권을 행사한 사례가 있다.

해당 시공사는 물가 상승을 이유로 한 차례 공사비를 인상했다가 또다시 추가 인상을 요구했는데, 조합은 “시공사 주장에 근거가 없다”며 다툼이 계속돼 왔다. 조합원 입주가 시작되자 시공사는 아파트 현관문을 차단하는 방법으로 유치권을 행사한 것이다.

이처럼 시공사가 공사비 증가를 이유로 조합원 아파트에 유치권을 행사할 경우 조합원은 아파트 입주를 위해 어떤 방법을 취할 수 있을까. 이 경우 조합원은 법원에 건설사와 조합을 상대로 ‘입주절차방해금지 가처분’을 제기할 수 있다.

조합원은 조합원 분양 신청 외에도 조합 및 시공사와 아파트 공급계약을 체결한다. 이 아파트 공급계약에는 통상 조합원이 납부해야 할 조합원 분담금 액수와 완납 시기가 정해져 있다. 따라서 보통 조합원은 조합원 분담금을 다 납부했는데, 시공사가 공사비 증가를 이유로 아파트 추가 분담금을 입주 전에 납부하기를 요구한 것이다.

이렇게 추가 분담금 납부에 관한 분쟁이 발생하면 조합원이 완공된 아파트에 입주하지 못하는 일이 발생한다. 물론 대부분의 아파트 공급계약서에는 정비사업비 변동으로 분담금이 증가할 수 있고, 이 경우 조합원이 증가한 금액을 반영해 잔금을 납부하도록 규정하고 있기는 하다.

하지만 재개발에서 정비사업비와 조합원 분담 규모 및 분담 시기를 변경하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있어야만 한다. 즉 조합원에게 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있거나 적어도 조합원 총회에서 추가 분담금에 대한 의결이 명시적으로 있어야 한다.

왜냐하면 분담금 액수 및 납부 시기는 조합원의 입주 여부와 직결된 문제로 관리처분계획 변경 인가 내지 조합원 총회 결의를 통해 이를 명확히 해야 할 필요성이 있기 때문이다.

하지만 조합원의 추가 분담금에 대해 관리처분계획 변경 인가가 이뤄지지 않았거나 조합원 총회에서 의결되지도 않은 상황이 대부분이므로 사실상 조합원에게 추가 분담금 납부 의무가 발생했다고 볼 수 없다고 봐야 한다.

법원도 추가 분담금과 유치권을 둘러싼 다툼에서 관리처분계획 변경 인가가 없거나 조합원 총회의 의결이 없다면 조합원의 추가 분담금 납부 의무가 확정적으로 발생했다고 볼 수 없으므로 시공사가 유치권을 행사할 수 없다고 판단하고 있다. 조합원이 신청한 가처분이 인용된다면 조합원은 조합으로부터 입주증을 발급받을 수 있고, 시공사로부터 열쇠를 인도받아 입주할 수 있는 것이다.

만일 추가 분담금 납부에 관한 분쟁으로 조합원이 아파트에 입주하지 못하는 상황이 발생한다면 궁극적 해결까지 상당한 시간이 소요되므로 조합원은 신속히 법원에 가처분을 신청해 우선 입주하는 것이 현명하다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사