이지스운용, 독일 트리아논 매각절차 개시…"대주단과 협의도"

이지스자산운용이 자사 펀드를 통해 투자한 독일 트리아논 오피스 건물의 매각 절차에 돌입한다.

27일 금융투자업계에 따르면 이지스운용은 이날 오전 이지스글로벌부동산투자신탁229호(이하 트리아논 펀드) 리스크심의위원회 회의를 열고 이 펀드의 투자 자산인 트리아논 건물의 매각 절차 개시를 결정했다.

이에 따라 이지스운용은 다음 달 중순까지 현지 매각 자문사를 선정하고 잠재 매수 후보자들과 접촉할 계획이다.

앞으로 적절한 조건을 제시한 매입 당사자가 나타나면 최종 매각 결정을 위한 위원회를 개최한다.

글로벌 부동산 경기 부진을 고려하면 트리아논 건물이 펀드 설정 당시보다 낮은 가격에 처분될 가능성이 크다는 점에서 펀드 투자자들의 손실이 예상된다.

현재 건물 가격은 지난해 말 기준 7천150억원으로 매입가(8천750억원)를 밑도는 수준에서 형성될 것으로 시장 관계자들은 보고 있다.

앞서 트리아논 펀드는 2018년 3천700억원 규모로 설정됐다.

당시 공모펀드(1천868억)와 사모펀드(1천835억원)로 나뉘어 자금을 끌어모았다.

사모펀드는 주로 기관에, 공모펀드는 개인 투자자에게 각각 판매됐다.

이 펀드는 설정 이후 코로나19 사태와 글로벌 긴축, 물가 상승 등으로 유럽 오피스 시장이 불황을 겪는 가운데 트리아논 건물 임대료의 상당 부분을 내오던 데카방크가 임대차계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성 우려가 불거졌다.

이에 담보인정비율(LTV)이 상승해 작년 말에는 기한이익상실(EOD) 사유에 해당하는 기준(LTV 70%)을 넘어서기도 했다.

이지스운용은 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환)을 추진해왔으나, 대주단이 차환 조건으로 요구한 약 700억원 규모의 추가 출자 금액을 채우지 못해 결국 매각 수순을 밟게 됐다.

펀드 만기가 돌아오는 오는 10월까지 트리아논 건물이 매각되지 않는 경우 건물의 처분 권한은 대주단에 넘어간다.

통상 대주단은 건물 매각 시 투자자 손실 최소화보다 대출금액 회수에 중점을 두므로 투자자 손실이 더욱 커질 수 있다.

이지스운용은 데카방크가 임차 중인 24개 층 중 8개 층에 대한 계약을 중도 해지할 수 있는 옵션을 획득했다.

이에 따라 새 임차인이 데카방크의 임차 종료 시점인 2024년 6월 이전에 입주를 원하는 경우 해당 옵션을 행사해 즉시 입주할 수 있으며 잔여 임대료의 절반도 펀드가 수취하게 된다.

아울러 이지스운용은 신규 임차인 유치를 위한 재원 확보를 위해 대출 중개 자문사를 선정하고 신규 임대차 브로커로 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살)을 고용하는 등 수익자 보호 조치를 하고 있다.

이지스운용 관계자는 "이번 매각 절차 개시와 별개로 대주단과의 리파이낸싱 협의도 지속할 예정"이라며 "추가 출자에 성공해 펀드 만기를 연장하면 더 좋은 가격에 매도할 가능성을 키울 수 있다"고 말했다.

/연합뉴스