[힘이 되는 부동산 법률] 건축인허가 용도로 제공된 토지 사용승락서 관련 법적 쟁점
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우선 승낙서 수수 당사자간 분쟁이다.
사용승락서로 건축인허가받은 이후, 토지소유자(승락서 교부자)가 상대방(승락서 수령자)에게 지료를 청구할 수 있을까? 승낙서 교부 당시에 우호적이었던 관계가 악화되면서 분쟁으로 이어지는 것이다. 법리문제라기 보다는 사용승락의 구체적인 합의 해석문제일 수 밖에 없어 사실관계를 종합해서 판단할 수 밖에 없다.★ 서울동부지방법원 2021. 3. 25. 선고 2020가합107337 토지사용료청구의소
1. 기초사실
가. 원고와 피고들은 모두 망 이00(2001. 6. 11. 사망)의 자녀들이다.나. 원고는 00시 0001길 27-1(00동) 대 252.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 수원지방법원 안양지원 안양등기소 1984. 10. 4. 접수 제79190호로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 원고와 피고들은 1991. 6. 11. 이 사건 토지 지상에 원고 및 피고들 명의로 건축허가를 받아 지하 1층, 지상 2층의 철근콘크리트연와조 다세대주택 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 1992. 4. 28. 사용승인을 받았다.
라. 원고와 피고들은 수원지방법원 안양지원 안양등기소 2015. 10. 6. 접수 제171274호로 이 사건 건물에 관하여 1/3 지분씩 공유하는 것으로 소유권보존등기를 마쳤다.마. 이후 피고 이%%은 2016. 3. 30. 피고 이##으로부터 이 사건 건물 중 피고 이## 소유의 1/3 지분을 매수하였고, 수원지방법원 안양지원 안양등기소 2016. 3. 30. 접수 제39030호로 위 지분에 관하여 지분이전등기를 마쳤다.
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
토지 무단사용에 따른 부당이득청구 <중략>
3. 판단
가. 위 기초사실에 의하면 피고 이%%은 2009. 2. 13.부터 2019. 2. 13.까지, 피고 이##은 2009. 2. 13.부터 2016. 3. 30.까지 이 사건 건물의 일부를 소유함으로써 이 사건 토지를 점유, 사용한 사실은 인정되나, 한편 위 기초사실 및 앞서 든 증거들, 이 법원의 과천시청에 대한 사실조회 회신 결과, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 볼 때, 원고는 피고들에게 이 사건 토지를 무상사용하는 것을 허락하였다고 봄이 타당하다.
1) 원고 및 피고들은 1991. 6. 11. 이 사건 건물에 관하여 원고 및 피고들을 건축주로 하고, “다세대주택(3세대)”를 주용도로 하여 건축허가를 받았다.
2) 원고 및 피고들은 관할관청에 건축허가를 신청할 당시 이 사건 토지의 소유자였던 원고를 승낙자(소유자)로, 피고들을 사용자로 하여 ‘이 사건 토지를 건축주 대지로서 사용함을 승낙함’이라는 내용의 이 사건 토지에 대한 대지사용승낙서를 제출하였다[한편 원고는 위 대지사용승낙서는 원고의 의사에 기하여 작성된 문서가 아니라고 주장하나, 위 대지사용승낙서 ‘승낙자(소유자)’란의 주소 및 성명 부분이 원고의 자필로 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 위 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다].
3) 이 사건 건물이 1992년 무렵 신축된 이래 원고가 지상 2층을, 피고 이%%이 지하 1층을, 피고 이##이 지상 1층을 각 점유해 왔는데, 원고가 이 사건 토지의 소유자로서 위 1992년경 이후 이 사건 소 제기 이전까지 28년이 넘는 장기간 동안 피고들에게 이 사건 토지에 대한 사용료를 청구하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없다.
나. 따라서 피고들에게 이 사건 토지를 점유할 권원이 없음을 전제로 하는 원고의 피고들에 대한 부당이득반환 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유 없다.
승낙서 수수 당사자 아닌 사람들 간 분쟁은 더 복잡할 수 있다. 사용승락이라는 관계는 수수 당사자간 합의에 의한 (유무상)사용권이라는 채권 관계에 불과하고 물권이 아니기 때문에 합의 당사자 아닌 타인은 사용승락 효력을 주장할 수 없는 것이 원칙이기 때문이다.
★ 제주지방법원 2018. 9. 17. 선고 2017가단56942(본소) 주위토지통행권확인 등, 2018가단61231(반소) 지료청구
☞ 원고의 주위토지통행권확인청구에 대해서는 일정 폭에 한에 인용하되, 주위토지통행권에서 인정된 폭을 넘어서는 기존 사용승락에 기한 원고 청구는 배척
1. 기초사실
가. 김00은 2003. 8. 18. 이 사건 토지(별지 지적도 참조)의 소유권을 취득하였다.
나. 원고는 2004. 7. 22. 이 사건 토지와 인접한 서귀포시 00읍 00리 2382 전 3540㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)의 지분을 취득하여 한00, 조00과 함께 공유하던 중 분할 전 토지 일부에 건물을 신축하는데 김00으로부터 이 사건 토지 부분을 사용할 수 있다는 승낙을 받았고, 한00, 조00으로부터도 분할 전 토지에 대한 사용승낙을 받고, 2005년경 분할 전 토지 중 일부에 단독주택을 신축하였다.
다. 이후 원고는 한00, 조00을 상대로 제주지방법원 2015가단372호로 공유물분할 청구의 소를 제기하여 2015. 11. 3. 위 법원으로부터 분할 전 토지 중 원고의 건물이 신축된 994㎡를 원고의 소유로, 나머지 부분을 한00, 조00이 공유하는 것으로 분할한다는 판결을 받았고, 위 판결에 따라 분할 전 토지에서 서귀포시 00읍 00리 2382-1 전 994㎡을 분할하여 2016. 2. 24. 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 원고는 단독주택을 신축한 이래로 이 사건 토지 중 별지 1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ‘가’ 부분 121㎡(이하 ‘이 사건 통행로’라 한다)를 통하여 공로에 통행하고 있다.
마. 한편, 피고는 2012. 10. 5. 김00으로부터 이 사건 토지를 매수하여 2012. 10. 17. 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 본소에 관한 판단
가. 당사자의 주장
<중략>
나. 판단
---이므로 피고는 원고에게 위 선내 62㎡에 대하여 주위토지통행권이 있음을 확인하고, 위 선내 62㎡에 원고의 통행에 방해가 되는 장애물, 담장 기타 공작물을 설치하거나 통행에 방해가 되는 일체의 행위를 하여서는 아니된다.
이에 대하여, 원고는 김00이 이 사건 통행로 121㎡에 관한 토지사용승락을 하였기 때문에 김00의 지위를 승계한 피고도 이를 수인할 의무가 있다고 주장하나, 피고는 김00으로부터 이 사건 토지를 매수한 자에 불과하고 김00의 지위를 승계한 자가 아니므로 김00과 원고 사이의 약정이 피고에게까지 효력을 미친다고 할 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.
원고는 또한, 피고가 인정하는 62㎡ 부분만으로는 원고 주택에 대하여 사용승인을 받을 수 없고, 피고가 김00의 토지사용 승락에 반하여 62㎡의 범위에서만 통행을 허락하는 것은 신의칙에 어긋나고 권리남용에 해당한다고 주장하나, 원고의 주장만으로 이를 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 이 부분 주장도 이유 없다.
사용승락이라는 기정사실을 믿은 제3자로서는 억울한 점이 있고, 그 때문에 사용승락을 유지하지 않은 토지주의 행위를 신의칙위반으로 주장할 수 있겠지만, 법리상 쉽지는 않다.
★수원지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022가단510942 주위토지통행권
☞ 신축건물의 진출입로로 사용될 토지를 사용승락받아 건물완공한 후 건물소유자가 원고로 변경되자 소유권자라는 이유로 피고가 진출입로인 토지상에 펜스를 설치해버린 사안에서, 원고는 해당 토지에 대한 주위토지통행권 주장과 함께 사용승락에 기한 신의칙위반을 주장
1. 기초사실
가. 피고의 이 사건 토지 소유권 취득 등
○ @@@건설 주식회사(이하 ‘@@@건설’이라 한다)는 2005년 3월경 수원시 00구 0동 340-1 토지(이하 ‘340-1 토지’라 한다)를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. ○ @@@건설 대표이사 김00의 배우자인 피고는 2007. 12. 20. 340-1 토지에 인접한 수원시 00구 0동 339-5 대 37㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하고 2008. 1. 7. 소유권이전등기를 마쳤다.
나. @@@건설의 이 사건 건물 신축
○ 피고는 2010년 7월경 @@@건설에 ‘이 사건 토지는 피고의 소유로 2010. 7. 26. 부로 @@@건설의 제2종 근린생활시설(고시원) 건축허가 신청용도로 사용을 승낙함’이라는 내용의 토지사용승낙서(이하 ‘이 사건 토지사용승낙서’라 한다)를 작성해주었다. ○ @@@건설은 이 사건 토지사용승낙서 등을 첨부하여 340-1 토지(@@@건설은 2008. 6. 25. 케이비부동산신탁 주식회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다)와 이 사건 토지를 합한 352㎡의 대지에 지하 1층 지상 8층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하겠다는 건축허가 신청을 한 후, 2010. 8. 19. 수원시 00구청장으로부터 건축허가를 받았다.
○ @@@건설은 이 사건 건물을 신축한 다음 2012. 1. 20. 소유권보존등기를 마쳤고, 2012. 2. 3. 이 사건 건물을 집합건물로 전환하여 집합건축물대장에 7개의 구분건물(지하 1층, 지상 2층 내지 7층)이 있는 집합건물로 등록하였다.
○ 이 사건 건물의 건축물대장에는 340-1 토지와 이 사건 토지가 대지로 기재되어 있고 이 사건 건물의 등기부등본에 340-1 토지와 이 사건 토지가 소재지번으로 기재되어 있으나, 지적측량결과 실제 이 사건 건물은 340-1 토지 지상에 위치하고 있을 뿐이고, 이 사건 토지 지상에는 그 일부도 위치하고 있지 않다.
다. &&산업개발의 340-1 토지 소유권 취득 및 @@@건설에 대한 이 사건 건물 철거 소송 등
○ 주식회사 &&산업개발(이하 ‘&&산업개발’이라 한다)은 2014. 10. 27. 340-1 토지에 관하여 2014. 9. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
○ &&산업개발은 2015. 5. 27. @@@건설을 상대로 이 사건 건물의 철거청구권을 피보전권리로 하여 이 사건 건물에 관한 처분금지가처분을 신청하여, 2015. 6. 24. 가처분결정을 받았다(수원지방법원 2015카단100##6).
○ &&산업개발은 2015. 11. 6. @@@건설을 상대로 340-1 토지 소유권에 기한 방해배제로서 이 사건 건물의 철거와 340-1 토지의 인도를 구하는 소송을 제기하였다(수원지방법원 2015가합##72). 위 법원은 2016. 10. 13. &&산업개발의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 이는 2016. 11. 3. 확정되었다.
라. 원고의 이 사건 건물 및 340-1 토지 소유권 취득 등
○ 한편, 이 사건 건물에 관하여 2014. 9. 12. 수원지방법원 2014타경429##호로 부동산임의경매절차가 개시되었다(이후 수원지방법원 2015타경16##4, 2015타경1##91, 2015타경1##07, 2015타경16##4 절차가 중복사건으로 진행되었다). 위 경매절차에서 이 사건 토지는 매각대상에 포함되지 않았고, 이 사건 토지에 대한 감정평가 금액도 매각가격에 반영되지 않았으며, 매각물건명세서에 ‘대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임’이라고 기재되었다.
○ 위 경매절차에서 이 사건 건물은 2014. 9. 30. 기준 1,023,000,000원(대지사용권 제외. 감정인은 대지권이 있음을 전제로 1,860,000,000원으로 감정한 후 건물에 대하여 55%의 가액을 배분하였다)으로 감정되었다. 2015. 9. 15. 매각기일(최저매각가 1,023,000,000원)에서 유찰되었고, 2015. 10. 27. 매각기일(최저매각가 716,100,000원)에서 피고가 최고가매수신고인으로 낙찰받았으나 대금지급기한인 2015. 12. 10.까지 매각대금을 납부하지 않았다. 2016. 2. 5. 매각기일(최저매각가 716,100,000원)에서 유찰되었고, 2016. 3. 18. 매각기일(최저매각가 501,270,000원) 김&&이 최고가매수신고인으로 낙찰받았으나 매각대금을 납부하지 않았다. 2016. 8. 18. 매각기일(최저매각가 501,270,000원)에서 김@@가 최고가매수신고인으로 낙찰받았다.
○ 김@@는 2016. 11. 7. 매각대금 568,300,000원을 납부하고 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. &&산업개발은 같은 날 김@@로부터 이 사건 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마치고 같은 날 원고(변경 전 상호 주식회사 생보부동산신탁)에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
○ 또한 &&산업개발은 2016. 11. 7. 340-1 토지에 관하여도 원고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
마. 원고의 이 사건 토지 사용 및 피고의 펜스 설치
○ 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득한 다음 이 사건 토지를 이 사건 건물의 주차장 진출입로로 사용하였다.
○ 피고는 2016. 12. 29.경 &&산업개발에 ‘이 사건 토지에 대한 사용료를 지급하지 아니하면 이 사건 토지의 출입을 제한하겠다’는 취지의 내용증명을 보내고, 2017. 1. 10. 이 사건 토지의 사용료가 지급되지 않았음을 이유로 이 사건 토지 중 별지 감정도 표시 ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑤의 각 점을 차례로 연결한 선(이하 ‘이 사건 토지의 둘레’ 라 한다)에 길이 25m, 높이 1.6m의 녹색 철제 펜스(이하 ‘이 사건 기존 펜스’라 한다) 를 설치하였다.
○ 원고는 이 사건 기존 펜스가 설치된 이후 이 사건 토지를 이 사건 건물의 주차장 진출입로로 사용․수익하지 못하고 있다.
바. 원고와 피고 사이의 관련 본안 소송
○ 원고는 2017. 5. 23. 피고를 상대로, 주위적으로 민법 제205조에 따라 점유물에 대한 방해제거로 이 사건 기존 펜스의 철거를 구하고, 예비적으로 민법 제204조에 따라 점유물의 반환으로 이 사건 기존 펜스의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구하는 소송을 제기하였다. 이에 대하여 피고는 원고의 청구가 인용될 경우에 대비하여 민법 제213조에 따라 소유권에 기하여 이 사건 토지의 인도를 구하고 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득을 구하는 반소를 제기하였다[수원지방법원 2017가단517##3(본소), 2017가단5##657(반소)]. 위 법원은 2018. 6. 19. 원고의 주위적 및 예비적 본소청구와 피고의 반소청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였다.
○ 위 판결에 대한 항소심[수원지방법원 2018나7##52(본소), 2018나707##(반소)]에서, 위 법원은 2018. 11. 29. 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 아니한다는 점 등을 근거로 원고의 예비적 본소청구를 인용하여 피고에게 이 사건 기존 펜스의 제거를 명하는 한편, 피고의 반소청구를 일부 인용하여 원고에게 이 사건 토지의 인도 및 피고가 이 사건 토지를 주차장 진출입로로 사용한 기간(2016. 11. 7.부터 2017. 1. 9.까지)의 부당이득금 671,072원과 지연손해금의 지급을 명하는 판결을 선고하였다.
○ 이에 대하여 원고와 피고가 모두 상고하였으나[대법원 2019다2##795(본소), 2019다2##801(반소)], 2021. 2. 4. 상고가 기각되어 위 항소심 판결이 그대로 확정되었다.
사. 원고와 피고의 관련 가처분 사건
○ 원고는 2017. 5. 24. 피고를 상대로, 이 사건 토지에 관한 대지사용권, 점유권, 주위토지통행권을 피보전권리로 하여 이 사건 기존 펜스의 철거 및 이 사건 토지를 차량 등의 통로로 사용하는 데 방해하는 행위의 금지를 구하는 가처분신청을 하였다(수원지방법원 2017카합10##4). 위 법원은 2017. 8. 7. 위와 같은 피보전권리에 대한 소명이 부족하다는 이유로 원고의 신청을 기각하였다.
○ 원고는 이에 대하여 항고하였으나(서울고등법원 2017라2##07), 위 법원은 2017. 12. 8. 항고를 기각하였다. 또한 원고는 이에 대하여 재항고하였으나(대법원 2017마##73), 대법원은 2018. 4. 20. 재항고를 기각하였다.
아. 피고의 펜스 재설치
○ 피고는 2022. 2. 7.경 이 사건 토지의 둘레에 있던 이 사건 기존 펜스를 철거하고 길이 26.56m, 높이 약 5m의 철제 펜스(이하 ‘이 사건 펜스’라 한다)를 설치하였다.
자. 340-1 토지와 이 사건 건물의 현황
○ 340-1 토지 주위의 공로로는 북서쪽 방향의 수원시 00구 00로, 남동쪽 방향의 수원시 00구 %%로241번길이 있다. 340-1 토지와 그 북서쪽에 있는 00로 사이에는 이 사건 토지, 수원시 00구 00동 339-2 토지, 같은 동 340-25 토지 등이 있는 반면(위 339-2 토지, 340-25 토지는 원고, 피고 외의 제3자 소유이다), 남동쪽에 있는 00로241번길에는 340-1 토지가 바로 맞닿아 있다.
○ 340-1 토지 위에는 지하 1층, 지상 8층 규모의 고시원인 이 사건 건물이 있다. 이 사건 건물의 지상 1층에는 주출입구와 계단실, 엘리베이터실과 함께 차량 8대의 주차가 가능한 주차장이 있는데, 위 주출입구와 주차장의 출입구가 340-1 토지의 북서쪽(이하 ‘이 사건 건물 앞쪽’이라 한다)인 이 사건 토지 방향으로 건축되어 있다. 그 반대 방향인 340-1 토지의 남동쪽(이하 ‘이 사건 건물 뒤쪽’이라 한다)은 북서쪽보다 지대가 낮아, 이 사건 건물 중 지하 1층 구분건물의 벽면과 출입구가 00로241번길에 맞닿아 있고, 출입구 주변에 필로티를 설치하여 그 위에 지상 1층 주차장 공간이 있다.
○ 건축허가 당시 이 사건 건물에 설치해야 하는 부설주차장의 주차대수(이하 ‘법정주차대수’라 한다)는 10대이다.
2. 원고의 주장 요지
이 사건 건물 지상 1층 내부 170.95㎡는 주차장인데, 피고가 설치한 이 사건 펜스로 인하여 차량이 이 사건 건물 지상 1층 내부 주차장으로 진입하는 것이 불가능하므로, 원고는 차량으로 이 사건 토지를 통행하여 이 사건 건물 지상 1층 내부 주차장으로 진입할 주위토지통행권이 있다.
2) 주차장법 제19조 제1항, 제3항, 주차장법 시행령 제6조 제1항, 제2항, 수원시 주차장 조례(2010. 10. 29. 경기도수원지조례 제2986호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항 [별표2]에 따르면, 시설면적 135㎡당 1대(소수점 이하의 수는 0.5 이상인 경우에 1로 봄) 규모의 부설주차장을 설치해야 한다. 이 사건 건물의 시설면적은 1,415.85㎡이므로 135㎡당 대수는 약 10.4877이어서[1,415.85/135 = 10.4877(소수점 다섯째 자리 이하 버림)], 법정주차대수는 10대이다. -- 피고가 이 사건 토지에 대한 사용승낙을 하였기 때문에 건축법과 주차장법 등에서 정한 요건을 갖추어 이 사건 건물의 건축허가와 사용승인을 받을 수 있었던 점, 건축물대장과 등기부상 이 사건 토지가 이 사건 건물의 대지로 기재되어 있고, 이 사건 건물의 설계와 건축허가상 이 사건 토지는 이 사건 건물의 주차장과 지상 1층 주차장 출입구로 기재되어 있는 점, &&산업개발과 원고는 이를 기초로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 점 등을 고려하면, 이 사건 토지의 사용을 승낙하여 이 사건 건물을 신축하도록 한 피고가 이 사건 건물의 주차장에 출입하기 위하여 이 사건 토지로 차량이 통행하는 것을 방해하는 행위는 신의칙에 반하여 허용될 수 없다. 따라서 피고는 신의칙에 기하여 원고가 최소한의 범위에서 이 사건 토지를 통행하는 것을 허용해야 한다.
그런데도 피고가 원고의 주위토지통행권 또는 신의칙상 통행권을 부인하고 있으므로 통행권의 확인을 구한다.
<중략>
3. 판단
가. 주위토지통행권의 존재 여부
<중략>
위와 같은 방법과 관련하여 인근 부지의 부설주차장 설치기준 충족 여부, 기계식주차장의 설치 가능 여부 등 피고가 주장하는 부설주차장이 주차장법 관련 법령과 조례에 따른 제한을 충족하는지 등이 문제될 수 있다 하더라도, 원고가 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이러한 제한으로 말미암아 340-1 토지를 이 사건 건물 부지로서 사용하는 데 있어 공로로의 통로가 없는 경우에 해당하고 이 사건 토지를 통하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요한다고 보기 어렵다.
나. 신의칙상 통행권의 존재 여부
1) 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행해서는 안 된다는 추상적 규범을 말한다. 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 제공하였거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가지는 것이 정당한 상태에 이르러야 하고 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르러야 한다. 상대방에게 신의를 창출한 바 없거나 상대방이 신의를 가지는 것이 정당한 상태에 있지 않을 뿐만 아니라 권리행사가 정의의 관념에 반하지 않는 경우에는 권리행사를 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다(대법원 2020. 10. 29. 선고 2018다228868 판결 등 참조).
2) 피고가 2010년 7월경 이 사건 토지에 관하여 @@@건설의 이 사건 건물 건축허가를 위한 사용승낙을 한 사실, 이 사건 건물의 설계와 건축허가 내역상 이 사건 건물 앞쪽으로 340-1 토지에 인접해 있는 이 사건 토지가 이 사건 건물 지상 1층 주차장의 출입구와 장애인 주차장으로 사용되는 것으로 정해져 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이러한 사실과 변론 전체의 취지에 의하면 원고 주장과 같이 피고가 이 사건 토지에 관하여 사용승낙을 해주고 이 사건 토지가 이 사건 건물의 대지에 포함됨으로써 건축법, 주차장법 등 법령상 제한을 갖추어 이 사건 건물에 관한 건축허가와 사용승인이 이루어질 수 있었던 사정은 인정할 수 있다.
그러나 위 인정사실과 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음 사정을 종합하면, 앞서 인정할 사실과 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 소유권에 기하여 이 사건 토지로 차량이 통행하는 것을 막는 행위가 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 볼 수는 없다.
가) 피고는 이 사건 건물의 건축허가 당시 @@@건설에 대하여 토지사용승낙을 했는데, 피고는 @@@건설 대표이사의 배우자로서 이러한 개인적인 관계에 기초하여 사용승낙을 해준 것으로 보인다. 달리 &&산업개발이나 원고가 340-1 토지와 이 사건 건물의 소유권을 취득하는 과정에 있어 피고가 &&산업개발이나 원고에게 이 사건 건물과 관련하여 이 사건 토지를 사용할 수 있다는 점에 관한 신의를 제공하였다고 볼 사정이 없다. 오히려 &&산업개발은 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전에 340-1 토지를 매수한 후 @@@건설을 상대로 이 사건 건물의 철거 및 340-1 토지의 인도를 구하는 소송을 제기하는 등 피고와 분쟁이 있었을 뿐이다.
나) &&산업개발은 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되는 중에 @@@건설을 상대로 이 사건 건물의 철거를 구하는 소송을 제기하였고, 이 사건 건물의 철거를 명한 판결이 확정된 후 김00가 매각대금을 납부하여 소유권이전등기를 마친 날 곧바로 이를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 원고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 위 경매절차에서 이 사건 토지는 매각대상에 포함되지 않았고 이 사건 토지의 가액이 매각가격에 반영된 것도 아니며, 매각물건명세서에 ‘대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임’이라고 기재되어 있었다. 따라서 &&산업개발과 원고는 이 사건 건물 매수와 신탁 과정에서 이 사건 건물의 대지로 표시되어 있는 이 사건 토지에 대하여 사용권이 없음을 알고 있었다. 더욱이 &&산업개발은 이미 @@@건설을 상대로 이 사건 건물의 철거 등 소송을 제기하여 피고와 분쟁이 있던 상황이었다. 따라서 객관적으로 보아 &&산업개발이나 원고가 이 사건 토지를 사용할 수 있다거나 피고가 이를 용인하였으리라는 신의를 가지는 것이 정당한 상태에 있다고 볼 수 없다.
다) &&산업개발은 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되는 중에 @@@건설을 상대로 이 사건 건물의 철거를 구하는 소송을 제기하여 김00가 상대적으로 저가에 이 사건 건물을 낙찰받았고 그 직후 &&산업개발이 이를 매수하여 원고에게 신탁하였다[김00는 이 사건 건물을 대지권을 제외한 감정가 1,023,000,000원의 약 55%인 568,300,000원에 낙찰받았고, &&산업개발은 이를 매수하였다(&&산업개발이 김00로부터 이전받은 소유권이전등기상 이 사건 건물의 거래가액 역시 568,300,000원으로 기재되어 있다). &&산업개발은 이 사건 건물의 부지인 340-1 토지의 소유자로서 대지권을 보유하고 있어 실질적으로 대지권을 포함한 감정가 1,860,000,000원 상당의 이 사건 건물을 가액의 약 30%인 568,300,000원에 취득한 것으로 볼 수도 있다]. 피고는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 다음 이 사건 토지를 이 사건 건물 지상 1층 주차장 출입구로 사용하자 &&산업개발에 이 사건 토지 사용료의 지급을 요청하였고 &&산업개발이나 원고가 이에 응하지 않자 펜스를 설치하였다. &&산업개발과 원고 측 및 @@@건설과 피고 측 사이에 장기간 소송 등 분쟁이 계속됨에 따라 원고와 피고 사이에 가격 협상 등 의견 조율이 이루어지기도 어려웠다고 보인다. 설령 원고 입장에서 피고가 제안한 이 사건 토지의 사용료 금액이나 매수가액이 불합리하다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고가 이 사건 토지의 소유권에 기하여 방해배제청구권 등을 행사하는 것이 정당한 권리행사의 범위를 넘어서는 부당한 행위라고 볼 수 없다. 따라서 피고가 이 사건 토지의 소유자로서 원고의 이 사건 토지 통행을 막는 행위가 정의의 관념에 반한다고 볼 수도 없다.
다. 소결
따라서 원고에게 이 사건 토지에 관한 주위토지통행권이나 신의칙상 통행권이 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 모두 받아들일 수 없다.
한편, 사용승락이라고하는 무상사용권을 바탕으로 한 집합건물법상 대지사용권이 성립될 수 있는지에 대해서도 논란될 수도 있다.
★ 수원지방법원2018. 11. 29. 선고 2018나70752(본소) 소유권이전등기, 2018나70769(반소) 토지인도
☞ 위 수원지방법원 2022가단510942 주위토지통행권과 같은 사안에서, 원고의 민법 제204조에 기한 점유회수소송 본소에 대해 피고가 소유권에 기한 토지인도 반소를 청구한데 대해 원고의 대지사용권에 기한 항변이 쟁점
---이에 대하여 원고는, 이 사건 토지는 이 사건 집합건물의 대지에 해당되는데, @@@건설은 피고로부터 이 사건 토지의 대지사용권으로서 무상사용권을 취득하였고, 그 대지사용권은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라고만 한다) 제20조 제1항에 의해 전유부분의 처분에 따르는바, 원고는 이 사건 구분건물의 소유권을 취득함으로써 그와 일체가 된 위 대지사용권 또한 취득하였으므로, 이 사건 토지를 점유‧사용할 권리가 있다고 주장한다.
1) 집합건물법 제2조 제5호는 집합건물의 대지를 ‘전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 규약에 따라 건물의 대지로 된 토지’로 정의하고 있고, 동법 제4조 제1항은 ‘통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 그 건물의 대지로 할 수 있다’고 규정하고 있는바, 집합건물이 건축되어 있는 토지는 위 법률 제2조 제5호에 따라 당연히 집합건물의 대지, 즉 법정 대지가 되지만, 집합건물이 건축되어 있지 않고 주차장 등 집합건물의 편익을 위해 사용되는 토지는 규약 또는 그에 준하는 공정증서(집합건물법 제4조 제2항, 제3조 제3항)에 의하여서만 집합건물의 대지가 될 뿐이다.
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 토지는 집합건물인 이 사건 건물이 건축된 바 없이 그 주차장 진출입로로만 사용되고 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 토지는 이를 이 사건 집합건물의 대지에 포함시킨다는 내용의 규약 또는 그에 준하는 공정증서가 없는 이상 위 법률상의 대지에 포함되지 않는데, 이러한 규약 또는 공정증서가 작성된 바 없는 사실 또한 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 토지는 이 사건 집합건물의 대지에 포함되지 않는다. 그러므로 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 더 나아가 볼 것 없이 이유 없다.
3) 이에 대하여 원고는, @@@건설이 이 사건 토지와 340-1 토지 전부를 건축법상의 대지로 삼아 건폐율, 용적률을 계산하여 이 사건 건물의 건축허가를 받았으므로 이 사건 토지는 이 사건 집합건물의 대지에 포함되어야 한다고 주장하나, 건축법과 집합건물법은 그 입법 취지가 상이한 별개의 법률이고, 각 법령상 대지의 정의도 별도로 두고 있는 이상, 건축법상 대지에 해당한다 하여 이 사건 토지가 곧 집합건물법상의 대지에도 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
★ 집합건물법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
<제1호 내지 4호 중략>
5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
★ 동법 제4조 (규약에 따른 건물의 대지) ① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
② 제1항의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.
★ 동법 제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(공용)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(공정증서)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
결국, 분쟁을 예방하기 위해서는 사용승락서의 내용을 보다 구체화할 필요가 있고, 당사자간 채권(합의)관계에 불과한 토지사용승락은 제3자에 대해 기본적으로 구속력이 없다는 점을 의식해서 매우 보수적으로 접근할 필요가 있다.
<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사
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