증가하는 ‘가계약’ 분쟁, 그것이 알고 싶다 [한경부동산밸류업센터]
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"안녕하세요. 얼마 전 주변 시세보다 싼 급매물이라는 지인의 권유로 부동산 ‘가계약’을 체결했습니다. 그런데, 매도인께서 개인 사정이 생겼다며 저와 체결한 가계약의 해제를 요청하는 연락이 왔습니다. 이런 상황에서는 어떻게 대응하는 게 좋을까요?"상황 분석
여러분께 위와 같은 상황이 발생한다면, 먼저 ‘가계약’ 후 매도인이 매매계약 해제를 하고자 하는 이유가 무엇인지 면밀히 살펴봐야 한다.
지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆), 상대를 알고 나 자신을 알면 백 번 싸워도 위태로움이 없다는 <손자병법: 손무>의 얘기처럼 계약 상대방보다 우위를 차지할 수 있는 상대방의 단점을 우선 파악할 필요가 있다.매도인 우위 시장에서, 건물 소유자들이 가계약 후 매매계약 해제를 하는 대표적인 이유는 (1)시세의 급등으로 인한 단순 변심 (2)주변 사람들의 지속적인 교란 행위로 인한 단순 변심 외에도 여러 가지가 있는데, 더욱 정확하게 분석하기 위해서는 ‘가계약’이라는 법률적 해석과 흐름에 대해 알고 있어야 한다. 그 주된 내용은 다음과 같다.
가계약이란, 정식계약 체결 前 계약 당사자(이하, 매도인/매수인) 중 일방이 계약의 목적물을 선점(독점)하기 위해 or 중개계약을 통해 수익 창출을 하기 위해 공인중개사들이 주로 체결하는 계약의 한 형태를 의미한다. 민법에서 가계약금은 위약금 및 해약금 적 성질을 갖는 것으로 해석한다.2. 가계약의 성립요건
가계약 체결 당시, 구두(口頭) 또는 계약서 작성 등의 방법으로 (1)목적물 (2)매매대금 (3)매매계약 체결일 (4)중도금 지급 방법 등 ‘중요 부분에 대한 합의’가 특정이 되었다면 그 계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 아니하고, 후에 정식계약서가 작성되지 아니하였다 하더라도 해당 매매계약은 정식적으로 성립한 것으로 보게 된다.
3. 가계약 체결 시, Check Point(1) 매매대상물을 구체적으로 명시한다. (토지 및 지상 설치물 일체)
(2) 당사자(이하, 매도인/매수인)의 의무 사항 <대금 지급 시기 등>을 명확히 기재한다.
(3) 추후 발생할 수 있는 분쟁을 대비한, 법률용어를 정확히 사용한다.
(4) 강행법규를 위반하는지 정확히 확인한다.
(5) 계약해제 및 손해배상 조항 등을 정확히 명시한다.
Q. 가계약서 작성을 하거나 구두(口頭)계약을 하고 계약금 일부만 송금해도 매매계약은 유효하게 성립하나요?
A. 가계약의 효력은 결국 매도인/매수인 간 계약에 대한 의사해석의 문제라 할 것이다.
가계약이 당사자 간 ’계약의 중요 부분에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우‘라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되어 있지 않다고 하더라도 위 합의에 관하여서는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 하므로, 계약으로서 구속력을 가질 수 있다.
대법원에서의 판결도 '부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다’고 보았다.
(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594판결)
결국, 가계약서나 구두계약 시, (1) 매매목적물, (2) 매매대금: 계약금, 중도금, 잔금 (3) 매매대금의 지급 시기 정도가 정해졌다고 하면 계약으로서 유효하게 성립하여 구속력을 가진다고 볼 수 있다.
Q. 가계약 당시, 공인중개사의 확인 설명이 부족한 상태에서 매매계약을 체결하였습니다. 뒤늦게 확인해 보니, ‘위반건축물’이 존재하였고 층별 임차 현황도 전혀 맞지 않습니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하나요?
A. 우선, 위 같은 경우도 매도인/매수인 간 매매계약의 구속력에는 변함이 없다.
가계약 체결 당시, (1) 대금 지급 (2) 매매목적물 (3) 계약에 대한 의사표시 합의가 있었기 때문에, 위반건축물의 존재 및 층별 임차 현황의 부정확함만으로는 계약의 중대한 하자가 있었다고 보기에는 한계가 있다.
다만, 이러할 경우에는 매수인은 가계약을 진행한 공인중개사에게 일정 부분 책임을 전가하여, 본인에게 발생한 손해액에 대한 일부분의 보상을 청구할 수는 있다. 공인중개사의 경우, 매매계약 체결 목적물에 대한 정확한 확인 설명의 의무와 그 주된 내용에 관해 매수인에게
안내해 줄 의무가 있기 때문이다.배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com
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