호갱님, 확정 수익 신규상가 투자하세요 [한경부동산밸류업센터]
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WM라운지아이들이 자라면서 점점 들어갈 돈이 많아지니 급여만 가지고는 뭔가 부족하게 느끼는 S씨. 늦은 결혼에 은퇴마저 멀지 않은 것 같아 안정적인 소득이 나올만한 뭔가를 하루빨리 마련해야 할 것 같은 조급함마저 든다. 월세를 받는 상가 투자가 어떨까 고민하며 웹서핑하던 와중에 신규 오픈하는 상가의 분양 광고가 눈에 띈다. 대출을 활용하면 당장 내 돈을 크게 들이지 않고서도 웬만한 금융상품 수익률을 훨씬 웃도는 수익 확보가 가능하다고 한다. 여유자금을 모두 끌어 써야 하지만 이 정도의 소득이면 대출 이자를 상환하면서도 생활비를 충당할 만할 것 같다.
생활비와 은퇴 후 소득을 고려해 신규 상가 투자를 고민하는 20년 차 직장인당장 잘 나가는 상가를 매입하기에는 부담을 느끼지만, 안정적인 월 소득을 확보하기 위해 상가 투자를 고려하고 계시는 손님의 상담 내용이다.
신규 상권이나 상가건물의 경우 상가 전체 혹은 층별·구역별 임대전략을 통해 임차인을 유치하는 전략을 취한다. 이를 MD 구성이라고 하는데, 흔히 우량 임차인으로 꼽히는 병의원이나 학원, 유명 프랜차이즈 등을 집중적으로 유치한다. 아직 임차가 확정되지 않은 점포도 권장 업종 또는 입점 예정이라는 문구와 함께 높은 기대수익률을 제시한다. 심지어 일정 기간 확정 임대수익을 보장하는 확정서를 제시하기도 한다.신규 상가의 경우 유독 기대수익률이 높아지는 이유는 뭘까? 인근 성숙도가 높은 상가 대비 가격을 유사하거나 소폭 낮게 제시하지만, 신규 점포라는 인센티브를 반영하여 임대료는 높게 책정하기 때문이다.
일례로 2010년경 입주를 시작한 청라국제도시는 2017년 하반기가 되어서야 상권이 안정화되기 시작했고, 2016년 말 첫 입주를 시작한 위례신도시는 2021년 하반기가 되어서야 1층 상가들이 채워지기 시작했다.순수 여유자금으로 버틸 수 있는 수요라면 그나마 괜찮겠지만 사례와 같이 대출 부담이 있거나 월수입이 필요한 수요라면 보증된 기간도 다 채우지 못한 채 헐값에 빠져나와야 하거나, 거래마저 어려운 경우 파산에 이를 수도 있다. 임대수익확정서를 받았더라도 약속된 수익 지급을 법적으로 보장하는 것은 아니다.
김윤희 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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