LA, 교통요지에 파격 용적률…'초역세권 임대' 확 늘렸다
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지면A5
주거안정 해법은
(2) 인센티브로 민간공급 유도
역과 가까우면 가구수 80% 혜택
민간참여 늘어 3.6만 가구 공급
세액공제권, 유동화 증권처럼 매각
초기 사업비 70%까지 보조 가능
장기임대 후 중간에 팔 수도 있어
○임대주택 지으면 가구 수 80% 추가
도시 개발 규제가 많은 LA에서 민간 디벨로퍼가 TOC 인센티브 프로그램에 적극 참여하는 이유는 파격적인 혜택 때문이다. LA는 아파트 건축 규제가 세세하게 규정돼 있다. 예컨대 주거지 분류 중 하나인 R3는 최소 465㎡(5000스퀘어피트)의 대지면적에 건물 높이를 3층(45피트)까지만 올릴 수 있다. TOC 인센티브를 적용받으면 가구 수는 규정보다 50%(티어1)에서 80%(티어4)까지 늘릴 수 있고, 용적률도 40~55%포인트 더 준다.
저소득층 가구 임차료는 월소득 30% 이내에서 책정된다. 캘리포니아주 극빈층의 79%가 소득의 절반 이상을 주거비로 쓰는 것과 비교하면 부담이 절반 아래로 내려가는 셈이다. LA에서 작년 말까지 TOC 인센티브를 통해 3만6968가구가 공급됐다. 이 중 8081가구(22%)는 저소득층 몫으로 돌아갔다. 건축가 겸 디벨로퍼인 션 모 앤드모어파트너스 대표는 “저소득층 가구를 같은 층에 몰아넣거나 일반 가구보다 작게 만들어선 안 된다”며 “완벽한 ‘소셜믹스’(분양과 임대주택 혼합 배치) 구조로 설계한다”고 설명했다.
○‘세액공제권’ 매매해 사업비 조달
미국에선 주택 공급을 늘리기 위해 중앙정부와 지방정부가 다양한 인센티브를 활용한다. 시장에서 인센티브가 유연하게 적용되는 게 공급 활성화의 비결이다. 중앙정부가 활용하는 ‘당근’은 세제 혜택이다. 1986년 도입한 ‘저소득층 지원 주택세액공제(LIHTC)’ 프로그램은 세액공제(크레디트)를 통해 전체 프로젝트 비용의 최대 70%를 보조해주는 대신 저소득층에 최소 15년간 임대주택을 제공하도록 한 제도다. 크레디트를 일시에 매각한 뒤 건축비로 사용할 수 있도록 해 초기 자금 부담을 크게 줄여준다. 미국에서는 작년까지 LIHTC를 통해 약 355만 가구가 공급됐다.LIHTC를 포함한 장기 임대 사업은 유동화 등을 통해 중간에 다른 업체에 사업을 넘겨 엑시트(투자금 회수)할 수도 있다. 건설임대와 매입임대의 세금 구조가 달라 임대사업에 한 번 참여하면 10년 넘게 발이 묶이는 우리나라와 대비된다. 커크 매클루어 캔자스대 도시계획학과 교수는 “은행의 법인세율은 21%에 달해 세액공제권 수요가 적지 않다”며 “LIHTC 크레디트에 투자하면 부동산 감가상각에 따른 세금 공제를 받고 지역재투자법(CRA) 포인트를 쌓을 수 있다”고 설명했다. 구글이나 버라이즌 같은 정보기술(IT) 기업도 LIHTC에 투자하기도 한다.
LIHTC에 참여한 개발업체는 전체 가구의 20% 이상을 중위소득 50% 미만 가구에 공급하거나, 40% 이상을 중위소득 60% 미만 가구에 최소 15년 배분해야 한다. 원종호 홍익대 도시공학과 교수는 “건설사가 주택을 공급할 지역을 자율로 정할 수 있는 것도 LIHTC가 활성화한 요인”이라고 설명했다.로스앤젤레스=이인혁 기자
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