재건축때 거주용 주택, 1년 이상 살아야 양도세 안낸다

대체주택 양도세 안 내려면?

관리처분계획인가 前
재건축 주택 취득해야
입주권 매수한 승계조합원
비과세 대상서 제외

재건축 완공 후 3년 이내
대체주택 팔아야 혜택

직장인 김모씨는 2주택자다. 오는 11월 완공되는 재건축 주택 외에 재건축 기간 임시 거처로 사용하기 위해 매입한 대체주택을 보유하고 있다. 그러다 갑자기 해외 발령을 받아 대체주택에 거주한 지 6개월 만에 이 주택을 처분했다. 이후 국세청에서 양도세를 내야 한다는 연락을 받았다. ‘대체주택을 팔 때 양도세가 면제된다’고 알고 있던 김씨는 깜짝 놀랐다. 김씨가 놓친 것은 뭘까.

‘실수요’ 대체주택에 비과세 혜택

대체주택은 말 그대로 재건축이나 재개발 때문에 기존에 살던 집에서 불가피하게 나왔을 때 대신 거주하는 주택이다. 최근 서울 압구정, 여의도, 목동 등을 중심으로 재건축 사업이 속도를 내면서 대체주택에 대한 관심도 커지고 있다.

현행 소득세법에 따르면 1가구1주택자가 재개발·재건축 사업으로 이사해야 해 대체주택을 취득한 뒤 거주하다가 재건축·재개발 사업 후 완공된 주택으로 이사하면서 대체주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 양도세 면제 혜택을 받으려면 몇 가지 까다로운 조건을 맞춰야 한다.

우선 대체주택을 제외하면 1가구1주택이어야 한다. 또 기존 재건축·재개발 주택의 원조합원이어야 한다. 기존 주택 취득 시점이 재건축·재개발 사업의 관리처분계획인가 전이어야 한다는 것이다. 원조합원으로부터 조합원 입주권을 매수한 승계조합원은 비과세 대상이 아니다.

이뿐만 아니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 한다. 김씨가 양도세 비과세 혜택을 받지 못한 건 바로 이 요건을 채우지 못했기 때문이다. 김씨는 불가피한 사정으로 대체주택에서 6개월밖에 살지 못했지만 이런 점까지 고려되지는 않는다. 다만 1년을 계속해서 거주해야 한다는 규정은 없다. 따라서 거주기간을 모두 합쳐 1년 이상이면 된다. 재건축으로 새로 지어진 집이 완공된 후 3년 이내에 가구원 전원이 해당 주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하는 조건도 있다. 다만 취학과 근무상 형편, 질병 등으로 가구원 일부가 이사하지 않더라도 비과세는 적용된다.

대체주택 처분 시점은 신규 주택 완공일부터 3년 이내여야 한다. 기존에는 2년 이내 처분 시 양도세가 비과세됐는데 지난 1월 정부가 ‘부동산 세제 보안 대책’을 발표하며 적용 기한이 확대됐다. 이 같은 비과세 특례는 재개발·재건축 주택이나 대체주택이 조정대상지역에 있는지 여부와는 관계가 없다.

대체주택 취득 시 1주택자여야

대체주택 양도세 비과세 요건과 관련해 쟁점은 사업시행인가일 현재 재건축·재개발 대상 주택 1채만 소유하고 있어야 하는지 여부다.

당초 국세청은 사업시행인가 당시 재건축 대상 A주택과 다른 B주택 2채를 보유한 상태에서 B주택을 팔고 대체주택(C주택)을 구입한 경우 대체주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않는다고 판단했다. 대체주택 구입 전 B주택을 팔아 1가구1주택자가 됐더라도 사업시행인가 당시엔 1가구2주택자였다는 이유에서다.

하지만 소득세법에선 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득해야 한다고만 규정하고 있을 뿐이다. 사업시행인가일 현재 2주택자일 경우 양도세 비과세 대상이 아니라는 문구는 없는 것이다. 전문가들은 조세법률주의에 따라 사업시행인가 당시 2주택자였더라도 1주택을 처분한 뒤 대체주택을 매입했다면 비과세를 적용받을 수 있다고 설명한다.

지난해 11월 조세심판원도 이 같은 해석을 내놨다. 대체주택을 취득할 때만 1주택자이면 되고 사업시행인가 당시에는 2주택자여도 된다는 것이다. 이처럼 대체주택 양도 시 비과세 기준에 대한 해석이 까다롭고 요건 자체도 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

허세민 기자 semin@hankyung.com