국내 금융기관이 해외부동산에 투자할 때 외곽에 위치한 'B급' 건물을 선택했거나 지분투자 방식을 설정한 경우가 많았다는 분석이 나왔다. 한국기업평가는 23일 '해외 대체투자 위험 유형별 추이와 시사점'을 주제로 개최한 온라인 설명회에서 해외 부동산에 투자한 국내 금융기관들의 2조5천억원 규모의 회수 지연 사례를 분석해 이같이 밝혔다.
우선 이들 사례 중 도심 외곽에 위치한 B급 오피스 비중이 높았다.
정문영 한기평 금융3실 실장은 "대부분 분석 대상은 코로나19 확산 이전인 2018년부터 2020년 초반까지 모집된 투자였다"며 "저금리였던 당시에는 B급 오피스도 매력적인 투자수익률을 제공할 것이란 기대가 일반적이었다"고 밝혔다. 하지만 이후 고금리 상황이 장기화하고 인플레이션(물가 상승) 속에 임차 기업들이 비용 절감을 위해 대거 퇴거하는 경우가 많아지면서 공실률이 치솟는 등 부동산 시장 상황이 변하기 시작했다.
투자금 회수가 지연되는 건물 대부분은 파리 라데팡스 지구·아일랜드 더블린 등 공실률 상위의 유럽 도시거나, 텍사스 오스틴·샌프란시스코·뉴욕 맨해튼 등 오피스 공실률 상승 폭이 상위인 미국 도시에 분포하고 있었다.
투자 방식도 문제였다. 정 실장은 "이들 사례는 국내 투자자의 지분 투자 방식이 많았는데 이는 가장 후순위"라며 "현지 은행에서 선순위 담보대출로 추가 자금을 조달해 부동산 물건을 매입하는 구조로 이뤄졌다"고 분석했다.
또한 "임대율은 의외로 우수한 편이었으나 임차인에게 중도해지 옵션이 있다면 이를 감안하여 공실 리스크를 판단했어야 했다"면서 "일반적으로 임차계약 만기 2∼3년 이전에 6개월 또는 1년 치 임대료를 페널티로 내고 사전 통보하면 중도 퇴거할 수 있는 옵션이 있는데 일부 임차인들은 이를 활용해 중도 퇴거했다"고 밝혔다.
한기평에 따르면 신용등급을 평가하는 증권사 23개 사의 올해 3월 말 기준 해외 대체자산 투자 규모는 총 14조1천억원으로 집계됐다. 특히 상대적으로 자본력이 풍부하고 영업 네트워크가 우수한 대형 증권사가 주도하는 양상을 보여왔다.
대형사의 자기자본 대비 해외 대체자산 익스포저(위험 노출액)는 26.4%(12조4천억원) 수준이다.
일반 증권사는 이보다 낮은 10.1%(1조7천억원)였다. 정 실장은 "익스포저가 평균적으로 부담이 크지 않은 수준"이라면서도 "다만 업체별 투자전략과 위험선호 성향에 따라 편차가 컸으며 대형사의 경우 자기자본 대비 최대 40%를 넘기도 한다"고 분석했다.