[김은유의 보상과 재건축] 대부업체가 대위변제후 경매 신청한 경우 재건축조합원 지위 승계 여부

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1. 기초사실

도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 의하면, “「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 제7호로 “그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”라고 규정하고, 동법시행령 제37조제3항제5호는 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”에 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우를 규정하고 있다.

즉, 투기과열지구안에서 주택재건축조합의 경우 조합설립인가 후라고 하더라도 금융기관의 경매 또는 공매로 양도되는 경우는 조합원 지위가 승계된다.

이러한 규정은 2009. 8. 11. 주택법 시행령 개정으로 인하여 경매 또는 공매가 예외사유로 추가되었다.

2. 쟁점

금융기관(시중은행이나 저축은행)이 먼저 근저당권을 설정하여 대출해 주고 나서 이러한 근저당권 채권을 대부업체에 넘겨 대부업체가 투기과열지구 안의 주택재건축사업 구역내 주택을 조합설립인가 후 경매를 신청하여 낙찰을 받은 경우에도 조합원 지위가 승계되는지가 문제된다.

3. 국토교통부 유권해석

국토교통부는 “대부업체에서 대위변제를 하고 그 대위변제 채권으로 경매가 진행되는 경우 그 경매가 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못함으로서 발생한 것임을 확인할 수 있는 경우에는 시행령 제37조제3항제5호에 따라 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다.”라고 한다(2023-08-29).

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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