상속받은 10억 땅, 공시지가로 신고했다가 '날벼락' [도정환의 상속대전]

한경닷컴 더 머니이스트

상속세 절세 하려면…
양도소득세 등 다른 세금도 종합적으로 고려해야

사진=게티이미지뱅크

평소 부지런하고 성실하기로 소문난 나성실씨는 부인과 외동아들이 있었습니다. 젊은 시절부터 열심히 일해 모은 자금으로 꾸준히 부동산에 투자했습니다. 나성실씨가 췌장암으로 사망할 때, 재산은 의정부의 땅 10억원(감정평가금액)과 예금 3억원이었습니다.

나성실씨의 상속인은 부인과 외동아들 뿐이었습니다. 부인은 예금을, 아들은 땅을 상속하기로 합의했습니다. 아들은 상속세 신고를 하려다가 개별공시지가를 생각해 냈습니다. 땅의 감정평가금액이 10억원이지만, 개별공시지가인 5억원으로 신고하는 겁니다. 이럴 경우 일괄공제 5억원을 적용받아 납부할 상속세가 없다고 생각했습니다. 그렇게 아들은 땅을 개별공시지가인 5억원으로 평가해 상속세 신고했고 상속세는 발생하지 않았습니다.

하지만 얼마 후 나성실씨의 아들은 사업확장을 위해 돈이 필요하게 됐습니다. 결국 아버지가 물려주신 땅을 11억원에 팔기로 했습니다. 그런데 양도소득세를 납부하기 위해 세무사를 찾았다가 날벼락같은 얘기를 들었습니다. 2억원 이상의 양도소득세를 납부해야 한다는 것이었습니다.

상속세를 신고할 때 땅을 개별공시지가가 아니라 감정평가금액인 10억원으로 신고했더라면 어땠을까요. 세무사는 그랬었다면 양도소득세 뿐만 아니라 상속세도 거의 내지 않았을 것이라고 조언했습니다.

[그림 - 이영욱]

상속재산은 어떤 금액으로 평가할까요? 상속세 및 증여세법에서 상속재산은 원칙적으로 시가로 평가하도록 하고 있습니다. 그런데 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이뤄지는 가격입니다. 상속개시일 전후 6개월 기간 내의 거래가액을 말합니다(증여세의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지).

또한 매매사례가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액 등도 시가로 인정되며 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법으로서 기준시가로 평가하게 됩니다. 감정가액의 경우 원칙적으로 2개 이상의 감정가가 필요하지만, 그 평가금액이 10억원 이하인 경우 1개의 감정평가기관으로부터 감정을 받아도 됩니다.

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

하지만 해당 부동산의 시가가 없는 경우, 토지는 개별공시지가 건물은 별도의 평가방법으로 평가를 하게 됩니다.

상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

아파트의 경우 매매가 빈번하게 일어납니다. 따라서 일반적으로 시가로 인정될 수 있는 매매사례가 형성됐지만 단독주택이나 일반 토지의 경우에는 빈번하게 거래가 일어나지 않는 이상 매매사례가가 형성되어 있지 않습니다.

나성실씨 아들이 상속받은 땅을 개별공시지가로 평가해 신고한 경우와 감정가액으로 평가해 신고한 경우가 있습니다. 이런 경우 각각 상속세와 양도소득세는 어떻게 차이나는지 비교해 보겠습니다. 다만 양도소득세의 경우 장기보유특별공제는 고려하지 않겠습니다.

1. 상속세 산출세액

상속세 신고시 땅을 개별공시지가인 5억원으로 평가해 신고한 경우 상속공제 때문에 상속세는 없지만 양도소득세가 2억1501만원만큼 발생하게 됩니다.

반면, 상속세 신고시 땅을 감정가액 10억원으로 신고한 경우 3800만원의 상속세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 1868만5000원(지방소득세 제외)만 부담하므로 총 5668만5000원의 세금이 발생합니다.

결국 나성실씨의 아들은 땅을 개별공시지가로 신고한 결과 상속세는 발생하지 않았지만, 양도소득세가 2억1501만원만큼 발생하게 됐습니다. 세금을 약 1억6000만원을 더 내게 된 것입니다.

2. 양도소득세 산출세액

다수의 사람들이 상속이 발생하면 나성실씨의 아들처럼 당장의 상속세만 생각하고 최대한 낮은 가액으로 상속재산을 신고하려고 합니다. 하지만 이는 바로 눈앞의 세금만 생각하는 셈이 됩니다. 추후 상속재산의 처분시 양도소득세 폭탄으로 날아올 수 있습니다.

이러한 사례와 같이 상속재산에 부동산이 포함됐다면 최대 받을 수 있는 상속공제의 한도, 현재의 대략적인 시가, 부동산의 매매계획 등을 고려해야 합니다. 그래야 시가(대부분의 부동산은 감정가액)로 신고할 것인지 개별공시지가와 같은 기준시가로 평가하여 신고할 것인지 결정하는 것이 세금을 아끼는 길이 됩니다.

최근 세법의 개정으로 납세자가 부동산에 대한 상속세나 증여세를 신고할 때 개별공시지가와 같은 기준시가로 평가해 신고했더라도 과세관청이 자체적으로 해당 재산을 감정할 수 있도록 감정평가비에 대한 예산을 편성한 바 있습니다. 그러나 그 예산이 기준시가로 평가된 모든 부동산을 감정할 수 정도로 충분한 정도는 아닙니다. 부동산의 규모를 고려해 기준시가를 적용할 것인지, 감정평가가액을 적용할 것인지 충분한 고려가 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 한서회계법인 도정환 세무사, 회계사

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