주택임대사업자가 장기보유공제 받으려면

김대경의 절세노트

부동산을 매도할 때 내는 양도소득세는 양도차익에서 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용하고 세금을 계산한다. 보유하는 기간 물가 상승에 따른 명목소득 증가효과를 제거하고 세금 부담을 완화하기 위해서다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산과 조합원 입주권(승계 취득 제외)에 적용한다. 1가구 1주택자는 양도차익에서 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주), 1주택자가 아니면 최대 30%(15년 이상 보유)가 공제된다.

주택임대사업자가 일정 요건을 충족하면 특례공제율이 적용된다. 10년 이상 임대하면 최대 70%(8년 이상 50%)의 공제율을 적용받을 수 있다. 이때는 보유 기간의 양도차익 중 임대 기간에 발생한 양도차익에만 특례공제율을 적용한다. 임대기간은 세무서 등록일, 지방자치단체 등록일, 임대 개시일 중 늦은 날부터 계산을 시작한다.

먼저 주택임대사업자로 2020년 말까지 세무서와 지자체에 등록했으면 적용된다. 건설임대주택은 2024년 말까지 등록할 수 있다. 다음으로 임대주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하여야 한다. 이때 다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단한다. 세 번째로 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권 3억원) 이하여야 한다. 이 요건은 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택부터 적용된다. 마지막으로 임대등록 이후 임대료(보증금) 증가율이 5% 이내여야 한다.

임대 기간에 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인 입주일까지 공실이 발생한 기간이 3개월 이내면 그 기간은 임대한 기간으로 간주한다. 피상속인의 사망으로 임대주택을 상속받아 임대하는 경우 피상속인의 임대 기간을 상속인의 임대 기간에 산입할 수 있다. 임대기간이 8년에 미달하는 경우 등에는 추가공제율(10년 이상 최대 30%)을 적용해 볼 수 있다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사