7억짜리가 3억으로 '뚝'…반값도 못 받는 상가 넘쳐난다 [심은지의 경매 인사이트]

지난달 경기도 상가 낙찰가율이 50%대로 떨어졌다. 한 공실 상가 모습. /한경DB

고금리 지속으로 상업용 부동산 매수심리가 얼어붙으면서 수도권 지역에선 감정가의 반값도 받지 못하는 '반값 상가'가 속출하고 있다. 소비심리 악화로 임차인은 수익을 내지 못하고, 임대인은 공실률로 골머리를 앓으면서 이른바 '유령 상가'들이 잇따른 여파다. 분양 저조로 공사비를 지급을 못해 건설사가 유치권을 행사하는 상가도 경매 시장에 대거 풀리고 있다.

경기 상가 낙찰가율 50%대 불과

13일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 경기 지역의 상가 낙찰가율은 55.3%로 집계됐다. 전달(73.5%)보다 18.2%포인트 떨어졌다. 서울(72.3%), 인천(64.6%) 등 다른 수도권 상가의 낙찰가율도 저조한 편이다. 경기 지역 아파트(80.1%), 오피스텔(69.9%) 등 다른 부동산 낙찰가율이 회복세를 보이는 것과 대비된다.

수도권 상가는 지역을 가리지 않고 유찰이 거듭되고 있다. 유찰이 세 차례 이상 반복돼 최저입찰가가 반값 이하로 떨어진 사례도 적지 않다. 지난 5일 매각된 경기 고양 덕양구 도내동의 1층 상가(136㎡)는 감정가(19억원)의 반값도 안 되는 8억6400만원에 새 주인을 찾았다. 세 차례 유찰로 최저입찰가가 6억원대까지 떨어지자 10명의 응찰자가 몰렸다.

경기 화성의 한 오피스텔 1층 상가(45㎡)는 지난 1일 감정가(6억9800만원)의 46%인 3억2000여만원에 낙찰됐다. 이 상가는 공실 상가가 아니라 보증금 2000만원에 월세 120만원을 내는 임차인도 있었지만 세 차례 유찰이 이뤄진 후에야 응찰자 8명이 입찰에 나섰다.

지난달 30일 경매가 진행된 양주 삼숭동의 한 상가(105㎡, 5층)도 유찰이 세 번이나 거듭된 후에야 매각이 이뤄졌다. 감정가는 4억2400만원이었지만 최저입찰가가 1억4500만원까지 떨어졌고, 최종 낙찰가는 1억9600만원으로 정해졌다.

공사비 지급 못하고, 회사는 부도

미분양 여파로 공사비를 지급하지 못해 경매에 나온 상가도 잇따르고 있다. 평택 포승읍의 한 빌딩은 건물주가 이자 비용과 공사비 부담을 이기지 못해 올해 들어서 9개 상가가 한꺼번에 경매 시장에 나왔다. 이 중 7건은 매각이 마무리됐고 나머지 두 건은 경매가 진행 중이다. 이 빌딩은 공실 상태에서 현관 유리문마다 '유치권 행사 중'이라고 붙어있는 것으로 알려졌다. 이 빌딩의 상가는 낙찰가율 9~18%대에 겨우 매각됐다.

화성 서신면의 한 근린상가(7553㎡)도 공사대금을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하고 있다. 이 상가는 두 차례 유찰이 이뤄져 감정가(91억원)의 반값인 45억원까지 최저입찰가가 떨어졌지만, 주인을 찾지 못하고 있다.

성남시 분당구 야탑동 '성남여객종합터미널' 복합상가도 경매 시장에 무더기로 나왔다. 2000년대 경기 동부권 최대 터미널로 운영됐던 '성남여객종합터미널'은 코로나 사태를 겪은 이후 지난 1월 40년 만에 문을 닫았다. 지난 3월 1층 상가(5㎡)가 낙찰가율 76%에 매각된 이후 올해 들어 14건의 경매가 이뤄졌다. 지난달엔 감정가 4600만원짜리 2층 상가(6㎡)가 2300여만원(낙찰가율 50.2%)에 새 주인을 찾았다.

금리가 낮아지고 유동성이 풀리지 않는 한 당분간 수익형 부동산 시장의 위축은 지속될 것이란 전망이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "상가 매수 심리가 살아나려면 기본적으로 상권이 살아야 하는데 소비심리가 좋지 않다"며 "지금으로선 상가를 낙찰받아도 수익을 창출하기 어려운 만큼 버틸 여력이 있는지 자금계획을 짜보고 접근해야 한다"고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com