[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 임대주택 투자에 성공하려면?

한경닷컴 더 라이프이스트

일본의 임대주택 시장은 세계적인 트렌드와는 다른 독특한 특성을 지니고 있다. 높은 임대 선호도와 그에 따른 큰 시장 규모, 다양한 투자자들의 주목 등은 이 시장이 앞으로도 성장하고 발전할 것이라는 것을 예상하게 한다. 이런 특성과 잠재력을 바탕으로 일본의 임대주택 시장은 국제 투자자들에게 매력적인 기회를 제공하고 있다. 인구 감소와 저출산 고령화로 인해 일본 주택 시장이 위축될 것이라는 전망도 있지만 임대주택 시장은 여전히 유망한 투자처로 평가받고 있다. 그 이유는 다음과 같다.

-도시 중심부의 변화된 수요 구조

일본의 총 인구는 2010년을 정점으로 점차 감소하고 있다. 2050년까지 약 2000만 명의 인구 감소가 예상되는 가운데, 이와는 대조적으로 도시 중심부의 인구는 지속적으로 증가하고 있다. 취업과 교육의 기회를 찾아 도시로 몰려드는 노동인구, 학생 및 젊은 세대의 유입이 주요한 원인이다. 도시 중심부에서의 임대주택에 대한 수요도 증가하고 있다. 특히, 일본의 고령화와 여성의 사회 진출로 인해 맞벌이 가구와 독신 시니어 가구의 수요가 도드라지게 증가하고 있다.

-일본인의 높은 임대 선호도와 시장의 규모

일본인의 주거지 임대 선호도가 상대적으로 높다는 사실을 무시할 수 없다. CBRE의 Global Consumer Survey에 따르면, 일본 응답자 중 46%가 이사할 집을 '임대할 것'이라고 응답했는데 이는 세계 평균 35%보다 월등히 높았다. 이는 임대주택 시장의 규모를 확장시키는 주요한 원동력 중 하나로 작용하고 있다. 일본 임대주택 시장의 잠재적 규모는 미국, 독일, 중국에 이어 네 번째로 크다. 이로 인해 국내외 다양한 투자자들의 관심을 모으고 있다.

-안정적인 투자 환경과 선진화된 투자 시장

일본의 임대주택시장은 아시아 태평양 지역에서 몇 안 되는 성숙한 투자 시장으로 국내외 다양한 투자자들이 참여해 활발하게 거래되고 있고 임대료도 오피스 등에 비해 상대적으로 안정적인 편이다.

-금리 변동과 임대주택 수요

최근 일본 주택 가격은 상승 추세이며, 특히 분양아파트의 상승이 두드러지고 있다. 현재는 저금리 환경이 지속되고 있지만, 향후 금리가 상승하면 가계의 주택담보대출 상환 부담이 커질 것이다. 일본 가계는 대체로 건전하고 상환 능력에 여유가 있는 것으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 주택의 경제성이 현재보다 낮아지고 상환 부담이 커지는 국면에서는 임대주택을 선택하는 가구가 늘어날 것이다.

이러한 환경에서 투자의 성공을 위한 몇 가지 조언을 제시한다.

1. 위치 선정에 주의하라
도시 중심부는 항상 인기가 있을 것이다. 특히 도쿄, 오사카, 요코하마와 같은 대도시의 중심 지역은 임대 수요가 높다. 또한, 대학이나 기업 본사, 병원 등 주요 시설 근처는 학생이나 직장인들에게 인기가 있을 것이다.

2. 타겟 시장을 선정하라
맞벌이 가구나 독신 시니어 등 타겟을 명확히 하고, 그들의 필요와 선호에 따라 주택을 구성하라. 예를 들어, 독신 시니어를 대상으로 한다면 보안 시스템이 강화된 주택이나, 주변에 병원이나 상점이 있는 지역이 좋을 것이다.

3. 자산관리 전략을 세워라
단기적인 수익을 추구하기보다는 안정적인 수익을 위한 임대료 설정과 자산관리 전략을 세우는 것이 중요하다.

4. 지속적인 관리와 시설 업그레이드가 필요하다
투자자는 시장의 변화를 지속적으로 모니터링하며, 필요한 경우 주택의 리노베이션이나 시설 업그레이드를 통해 경쟁력을 유지해야 한다.

마지막으로, 일본 임대주택 투자는 장기적인 시각을 가지고 접근하는 것이 중요하다. 시장의 변동에 휩쓸리지 않고, 안정적이며 지속 가능한 수익을 위한 전략을 세우는 것이 성공의 열쇠다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com