착공 급감…"9·26 대책 공급난 해소엔 미흡"

부동산 전문가 진단

올 주택 인허가 21.2만가구
작년 동기대비 40%가량 뚝
분양 실적도 반토막 수준

업계 "稅혜택 등 수요 진작 필요
非아파트 활성화 대책도 내놔야"

정부가 최악의 상황으로 치닫고 있는 주택 공급난을 해소하기 위해 26일 전방위 주택 공급대책을 내놨지만, 시장에선 “당장 단기 공급 공백을 메우기엔 역부족”이라는 냉정한 평가가 나오고 있다. 전국적으로 ‘악성 미분양’이 늘어나고 있는 데다 3년 뒤 주택 공급을 결정짓는 선행지표가 전년 대비 절반 수준으로 추락한 상황이기 때문이다. 업계와 전문가 사이에선 “세제 혜택 등 수요 진작책과 비(非)아파트 활성화 대책이 추가로 마련돼야 한다”는 목소리가 벌써 나오고 있다.

공급 선행지표 모두 ‘반토막’

국토교통부가 이날 발표한 ‘2023년 8월 주택 통계’에 따르면 올해 들어 8월까지 누계 기준 주택 인허가 실적은 모두 21만2757가구로, 지난해 같은 기간(34만7458가구)보다 38.8% 감소했다. 지난 한 달 동안 전국에서 새로 인허가를 받은 가구 수는 단 5479가구에 그쳤는데, 지난해 8월(5만1603가구)과 비교하면 무려 89.4% 줄었다.

착공 실적 역시 크게 감소했다. 8월 누계 기준 전국 주택 착공은 11만3892가구로, 전년 동기(26만1193가구)와 비교하면 56.4% 감소했다. 인허가를 받고 실제 주택 건설을 시작한 현장은 더 줄어든 것이다. 특히 비아파트는 지난해 8월 누계 실적이 6만1914가구인 데 비해 올해는 2만7699가구에 그쳐 55.3% 줄어든 것으로 나타났다.

신규 주택 공급이 줄면서 분양과 준공 실적 역시 모두 감소세다. 올해 1~8월 전국 분양 가구는 9만4449가구로, 지난해(16만3714가구) 대비 42.3% 줄었다. 준공 역시 올해는 23만9059가구를 기록해 지난해(25만8669가구)보다 7.6% 감소했다. 일반적으로 사업 인허가 후 3년, 착공 후 2년 사이에 입주가 이뤄진다. 이대로면 3년 뒤엔 전국적인 ‘입주 절벽’이 현실화할 수 있다는 얘기다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 증가세를 보이고 있다. 준공 후 미분양 물량은 8월 기준 전국 9392가구로, 7월(9041가구)보다 3.9% 증가했다. 건설사가 신규 분양을 연기하고 할인 등 미분양 판촉 활동을 지속해 전체 미분양 물량은 1월 7만5000가구에서 지난달 6만1811가구로 줄어들었다.

“비아파트 활성화·수요 진작 필요”

정부는 이날 공공주택 공급 물량 확대와 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 확대 등을 핵심으로 하는 주택 공급 활성화 방안을 내놨다. 업계에선 공공택지 전매제한 완화나 공사비 증액 기준 마련, 학교시설 기부채납 기준 마련 같은 요구사항이 반영된 데 대해 긍정적으로 평가하는 목소리가 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공택지 전매제한 완화로 대기수요가 있는 양질의 택지는 공급 속도가 빨라질 전망”이라고 내다봤다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전체 공급량의 80%를 책임지는 민간의 역할 확대가 필수적인데, 공사비 증액 기준을 위한 표준계약서 도입 등은 민간 참여를 유도할 수 있는 방안”이라고 평가했다.

그러나 빨간불이 켜진 주택 공급 문제를 해소하려면 수요 진작으로 건설업계의 사업성을 회복해 공급 확대를 끌어내야 한다는 주장이 나온다. 건설업계 관계자는 “기존 아파트 거래가 활성화돼야 신규 주택을 구입할 수 있는 여건이 갖춰진다”며 “지금은 수요 제한으로 공급이 위축된 상황인 만큼 지방 미분양아파트 취득세나 양도소득세 완화 등이 필요하다”고 말했다.

단기간에 공급될 수 있는 오피스텔과 빌라 등 비아파트 활성화 대책이 보강돼야 한다는 지적도 나온다. 한 개발업체 대표는 “오피스텔은 분양도 잘 안되고 마이너스 프리미엄이 넘쳐나는 현실을 고려할 때 공급을 늘리는 효과가 제한적”이라며 “오피스텔을 주택 수에서 제외하는 방식 등을 고려해야 한다”고 했다.

유오상/이인혁 기자 osyoo@hankyung.com