'시장 분석의 지표' 부동산 통계 활용이 중요하다

감사원의 ‘주택 통계 조작’ 발표 이후 부동산 통계가 이슈로 떠오르고 있다. 쉽게 접할 수 있는 아파트 통계와 정보로 공급물량, 가격 및 거래 현황, 분양 현황 등이 있다. 아파트 시장을 분석하기 위해 가장 일반적으로 쓰이는 통계다.

아파트도 수요·공급의 법칙에 따라 공급물량이 많으면 가격 상승이 제한되거나 하락할 수 있으므로 공급물량은 지역시장을 분석하기 위한 중요한 지표다.

공급물량 통계는 부동산R114와 같은 민간정보회사에서 제공된다. 통계 외에도 공급되는 아파트의 특성, 가격 수준, 면적 등에 따라 주변 시장에 미치는 영향이 다르므로 개별 입주 단지에 대한 정보를 검토할 필요가 있다.

가격과 거래량 통계는 시장의 변화를 보여주는 바로미터다. 한국감정원, 국민은행, 부동산R114 등에서 서로 다른 표본과 통계기법으로 아파트 시세를 조사·발표하고 있다. 대부분 거래 사례, 매물과 매수 조건 등을 토대로 거래 가능한 시세를 조사하기 때문에 100% 정확한 시세는 없다.

다행히 2006년 이후에는 국토교통부에서 실제 거래된 실거래가격과 실거래지수를 제공한다. 실거래가격은 가장 정확한 가격정보지만, 거래량이 없을 때는 가격 산정이 불가능하다. 급매물이나 고점 매수 때문에 가격 변동성이 커질 수 있다. 또 재건축이나 개발 호재로 인한 일부 단지의 거래가 지역 시장을 왜곡시킬 수도 있다. 이 때문에 시세에 실거래가격과 거래량 등을 보완해 분석하면 시장을 예측하는 데 도움이 된다.

분양가와 청약 경쟁률 통계는 해당 지역 신규 아파트에 대한 선호도와 수용가를 확인할 수 있는 중요한 지표다. 한국부동산원이 제공한다. 분양되는 아파트의 입지와 브랜드, 단지 규모 등을 감안해 분양가와 청약 경쟁률을 기준점으로 삼는다면 주변 아파트에 대한 선호도와 가격도 대략 가늠해 볼 수 있다. 다만 청약 경쟁률은 분양물량과 깊은 관계가 있으므로 주의해야 한다.

수도권과 광역시에 분양되는 아파트는 재개발·재건축사업이 많고, 면적도 다양하다. 일반분양 물량은 10가구 미만으로 분양되는 경우도 많다. 평균 경쟁률뿐 아니라 분양물량까지 확인할 필요가 있다.

좀 더 장기적인 지역 성장성과 수요를 예측하기 위해서는 부동산 통계만으로는 부족하다. 지역별 인구수, 가구 수 증가와 같은 사회적 통계도 중요하다. 대기업 이전이나 공장 신설, 산업단지 조성과 같은 기업 수요 증가 요인, 교통망 확충에 따른 업무중심지역과의 접근성 향상 등 개발 계획에도 민감해야 한다. 소득 증가, 고용률 증가, 자금조달 여건 개선, 주택 소유 의식 변화 등도 부동산 수요 증가에 중요한 변수가 된다. 최근엔 글로벌 경제에 대한 불확실성이 커지면서 미국의 금리 인상, 원자재 가격 상승 등 대외적인 여건 변화도 중요하다.

관련 통계는 국토교통부, 한국부동산원, 통계청, 한국은행 등 공공기관에서 정기적으로 공표된다. 민간기업이나 전문가도 다양한 채널과 방식으로 소비자에게 정보를 제공한다. 개인도 관심만 있다면 다양한 부동산 정보를 접하고, 나름의 판단 기준을 세울 수 있다. 이 때문에 통계 조작이나 왜곡에 대한 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 다만 통계가 일부 기관에 집중되고, 조사와 관리 과정에서 임의로 변경할 수 없도록 관리를 강화할 필요가 있다.

김혜현 알투코리아부동산투자자문 이사