[김은유의 보상과 재건축] 수용재결 후 토지, 건물 점유와 부당이득금 반환 의무 여부
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과연 이러한 것이 타당하지가 문제이다. 판례를 살펴본다.
대법원은 “타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것이다(1995. 9. 15. 선고 94다61144, 1998. 5. 8. 선고 98다2389, 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 등 참조).”라고 판시하여, 부당이금반환의무를 넓게 인정하고 있다(2012. 12. 13. 선고 2012다71978).실무적으로 사업시행자가 토지에 대해 수용재결 후 공탁을 하여 소유권을 취득하였다고 하더라도 그 토지를 당장에 필요로 하지 않는 경우도 있고, 나아가 영농보상금, 주거이전비 등도 지급하지 않은 상태에서, 무조건 부당이득금을 인정하는 것은 수긍하기 어렵다. 사견은 위와 같은 경우에는 특별한 사정(재판을 받을 권리, 정당보상을 받을 권리)이 있다고 보아 부당이득금 반환을 인정하지 않는 것이 타당하다고 본다.
한편, 이 문제와 관련하여 헌법은 재판받을 권리를 국민의 기본권으로 선언하고 있는데, 지장물, 수목 등에 대해서 사업시행자는 철거를 하려고 하고, 소유자는 최소한 재판에서 감정을 받을 때까지는 현황이 유지되어야 한다면서 인도를 거부하는 경우, 과연 특별한 사정이 있다고 보아, 토지사용에 따른 부당이득금을 반환하여야 하는지가 문제된다.
사견은 특별한 사정이 없는 한 재판을 받을 권리를 존중하여야 한다고 본다. 즉, 사업시행자의 사업 진행 필요성에 비추어 그 토지가 반드시 재판 전에 인도되어야 하는 등 특별한 사정이 있을 때만 부당이득이 성립한다고 보아야 한다.
대법원은 “공익사업을 위한 공사는 손실보상금을 지급하거나 토지소유자 및 관계인의 승낙을 받지 않고는 미리 착공해서는 아니 되는 것으로, … 따라서 사업시행자가 토지소유자 및 관계인에게 보상금을 지급하지 아니하고 그 승낙도 받지 아니한 채 미리 공사에 착수하여 영농을 계속할 수 없게 하였다면 이는 ｢토지보상법｣상 사전보상의 원칙을 위반한 것으로서 위법하다”라고 판시하고 있는바(2013. 11. 14. 선고 2011다27103), 이와 같은 경우는 부당이득금도 발생하지 않는다고 보는 것이 타당하다.대법원은 법 제78조 등에서 정한 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않은 경우, 주택재개발정비사업의 시행자가 종전 토지나 건축물을 사용･수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다고 한다(2021. 7. 29. 선고 2019다300477).
또한 대법원은 “「도시 및 주거환경 정비법」(이하 '도시정비법'이라 한다) 제65조 제1항에 따라 준용되는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법'이라 한다) 제43조는 "토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다."라고 규정하고 있다. 정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 위 단서 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵지만, 지장물의 소유자가 토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고, 지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다. 따라서 사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다(대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다242342 판결 참조). 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되려면 협의나 수용재결에서 정해진 토지나 건축물 등에 대한 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다. 만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면, 관리처분계획의 인가 · 고시가 있더라도 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 · 임차권자 등 권리자는 종전의 토지나 건축물을 사용 · 수익할 수 있다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 참조). 위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 청구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2021다215039 판결 참조).”라고 법리를 제시하면서, “앞서 본 인정사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로, 위 건물의 소유권은 여전히 피고들에게 있다고 보아야 한다. 이는 비록 이 사건 건물에 관하여 원고 앞으로 수용을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌더라도 마찬가지이고 그와 같은 소유권이전등기는 법률상 원인 없는 등기로서 무효일 뿐이다. 따라서 원고가 이 사건 건물도 수용으로 원시취득 하였음을 전제로 한 원심의 판단은 그 자체로 받아들이기 어렵다. 나아가 설령 원고가 이 사건 건물을 수용으로 원시취득 하였다고 보더라도, 도시정비법 제65조는 '이 법에 규정된 사항을 제외하고는' 토지보상법을 준용한다고 되어 있는데 도시정비법 제70조 제1항 및 제81조 제1항에 따르면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는 손실보상이 완료되기 전까지 계속 그 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있고 임차권자는 그의 선택에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 뿐이다. 또한 앞서 본 바와 같이 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다. 따라서 원고의 이 사건 건물 소유권 취득만으로 피고들과 임차인들 사이의 임대차계약이 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고, 피고들은 수용개시일 이후에도 이 사건 건물을 직접 점유한 임차인들을 통하여 간접점유하고 있었다고 볼 수 있다. 그렇다면, 피고들은 원고가 이 사건 제1, 2 토지를 수용한 이후에도 이 사건 건물의 소유를 위하여 그 대지인 토지를 권원 없이 점유하고 있었다고 할 것이고, 원고의 손실보상 이후에는 이 사건 제1, 2토지 외에 지장물인 이 사건 건물을 원고에게 인도할 의무도 있었으므로, 피고들이 임차인들에게 임대보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고에게 인도하지 않은 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다고 볼 수 있다. 다만 피고들과 임차인들은 도시정비법 제81조 제1항에 따라 영업손실보상금 등 손실보상이 완료되기 전까지는 종전의 건물 및 토지를 사용 · 수익할 적법한 권원이 있었다고 할 수 있으므로, 피고들의 손해배상책임은 위와 같은 손실보상이 완료된 다음날부터 피고들의 점유가 종료된 것으로 볼 수 있는 날까지의 토지 임료에 한하여 인정된다고 할 것이다(한편이 사건 건물은 여전히 피고들 소유이므로 그 임료는 배상할 손해에 해당하지 아니한다).”라고 한다(대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결).
즉, 대법원은 영업보상금이나 주거이전비 등이 지급되지 않으면 토지나 건물의 인도의무가 없고, 또한 토지보상법 제75조제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우는 동조동항 제3호와는 달리 소유권을 취득하지 못하고, 설사 이전등기가 되었더라도 이는 무효이며, 결국 건물에 대해서는 그 소유자가 인도의무를 이행하지 않았어도 임료상당의 손해배상책임도 없다고 한다.그리고 권리남용 문제도 검토해야 한다. 특별히 필요하지도 않은 경우에 재판을 받을 권리를 침해하기 위해 인도청구나 부당이득금 반환청구를 하는 경우는 권리남용에 해당될 여지도 있다.
'실무 토지수용보상' 책 참고
<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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