"임차인이 통째로 나가"…강남 꼬마빌딩 투자주의보

부동산 프리즘

서초동 5층짜리 통임대 건물
주인 바뀌자 세입자가 계약 해지
순식간에 공실률 0%→100%
"고액 세입자 유치경쟁 치열"

“잔금 치르고 몇 달 안 돼 임차인이 통째로 나간다고 통보했습니다.”

서울 강남구 역삼동 5층짜리 꼬마빌딩을 120억원에 매수한 A씨는 지난 6월부터 임차인을 구하느라 속앓이하고 있다. 3월 잔금을 치른 지 3개월 만에 이 빌딩을 통임대하던 임차인이 나가 버렸기 때문이다. 통임대는 한 임차인이 건물을 통째로 빌리는 것을 의미한다. 중개업계 한 관계자는 “통임대 건물은 공실률이 0%라서 건물을 매수하려는 손님에게 매력적이지만 임차인이 나가면 공실률 100%가 되는 만큼 투자에 유의해야 한다”고 말했다.

최근 강남권에선 꼬마빌딩 주인이 바뀐 뒤 임차인이 먼저 계약을 해지하는 사례가 늘어나고 있다. 일반적으로 임차인은 건물주가 바뀌어도 기존 시설 투자에 쓴 비용(권리금) 때문에 계약을 유지하길 원한다. 하지만 주로 이면도로에 있는 꼬마빌딩은 고액 임차인을 얻기 어려운 만큼 임차인 유치 경쟁이 치열하다. 임차인이 시설비 지원, 렌트프리(무상임대) 등 더 좋은 조건을 찾아 먼저 계약 해지를 요구하는 이유다.

작년 8월 매도된 서울 서초동 5층짜리 빌딩도 마찬가지다. 매각 당시엔 한 법인과 월 3000만원에 통임대 계약을 한 건물이었는데 주인이 바뀌자마자 계약 해지를 통보했다. 최근 월 2400만원으로 임대료를 낮춰 새로운 임차인을 찾고 있지만 공실을 해결하지 못했다. 인근 중개업소 관계자는 “월 3000만원의 임대료가 시세보다 비싼 편이었지만 에어컨 등 시설이 모두 갖춰진 신축 빌딩이라 임차인이 바로 구해질 줄 알았다”며 “지금 2400만원인데 찾는 사람이 없다”고 말했다.

한 부동산 컨설팅사가 일부러 비싼 임대료로 통임대할 임차인을 구해 빌딩 가치를 부풀린 뒤 매각했다는 의혹도 제기됐다. 이 컨설팅사는 회원을 모집해 토지 매입부터 꼬마빌딩 임차인까지 구한 성공 사례로 인기를 얻고 있다. 중개수수료 외에 수억원의 컨설팅비를 따로 받는 것으로 알려졌다.

한 빌딩 전문 중개법인 관계자는 “한 부동산 컨설팅사가 매각한 통임대 꼬마빌딩이 모두 매각 직후 임차인이 계약을 해지하는 동향을 보였다”며 “상가건물임대차보호법상 주인이 바뀌면 임차인은 계약 기간과 관계없이 계약 해지를 요구할 수 있는 만큼 꼬마빌딩 투자에 유의해야 한다”고 덧붙였다.

심은지 기자 summit@hankyung.com