말 많던 공시가격 제도 확 바뀐다…아파트 층·향별 등급 공개
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국토부, '부동산 공시제도 개선방안' 의결
공동주택, 단독주택, 토지 공시가격 산정 신뢰성·투명성·정확성 높이기로
올해 서울시부터 공시가격 검증센터 구축해 상시 모니터링
내년 아파트 층, 향별 등급 공개
2026년까지 조망, 소음 등 가이드라인도 마련
지자체의 과세대장을 공시가격 산정에 활용
건축물대장 등 기존 자료 보완
◆공시가격 이의 검토 '선수-심판 분리'
국토교통부는 지난 13일 중앙부동산가격공시위원회를 열고 이같은 내용을 담은 '부동산 공시제도 개선방안'을 심의 후 의결했다고 15일 밝혔다. 올해 서울을 시작으로 지자체와 협업해 공시가격 검증센터를 설치해 정부가 공시하는 부동산 가격 산정 전반을 지자체가 상시 검증하도록 할 계획이다. 현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원이 조사 후 산정하고 있으며, 표준지(토지)는 감정평가사가 조사 및 산정하고 있다. 이렇게 산정된 표준 단독주택과 표준지 공시가격을 기반으로 지자체가 개별 단독주택과 개별 토지의 공시가격을 조사·산정하고 있다.이 과정에서 한국부동산원이나 감정평가사가 산정한 공시가격이 현실과 괴리가 있다는 문제 제기가 꾸준히 이어져왔다. 서울, 경기, 제주 등 일부 지자체들은 아예 공시가격 산정 권한을 지자체로 넘겨달라고 요구하기도 했다. 정부는 미국 등 선진국에서 과세평가관과 일반직 공무원이 공시가격을 평가하고 있으며 그동안 공시가격 산정 업무를 통해 쌓아온 전문성을 고려해 아직은 부동산원이 공시가격 업무를 계속해야 한다고 판단했다.
다만 공시가격의 신뢰성을 높이기 위해 제도 개선이 필요하다고 판단했다. 공시가격 검증센터가 부동산에 대한 특성정보를 제공하고, 가격산정 과정을 모니터링하며 가격균형협의 절차에 참여하고 부동산원이나 감정평가사가 교육프로그램을 제공하고, 가격산정 정보를 제공하는 협업 체계를 구축하겠다는 것이다. 이를 통해 정확성과 신뢰성을 높일 수 있을 것으로 정부는 기대하고 있다. 올해 서울시를 시작으로 내년에는 2~3개 다른 광역 지자체로 확대해갈 방침이다.이의 제기된 공시가격이 공정한지 판단하는 주체도 바꾸기로 했다. 지금은 부동산원이 주택 공시가격을 조사·산정하고, 검증 업무도 함께하는 사실상 '셀프 검증' 체계로 운영된다. 정부는 지자체 공시가격 검증센터에 이의 신청에 대한 1차 검토 권한을 부여하고, 중앙부동산가격공시위원회가 심의하도록 절차를 바꾸기로 했다. 선수와 심판을 분리해 공정성을 보다 끌어올리겠다는 구상이다.
◆지자체 과세대장, 공시가격 산정에 활용
투명성을 높이기 위해 내년부터는 아파트의 층, 향, 조망 등 가격 결정 요인에 등급을 매기고 이를 단계적으로 공개할 방침이다. 공시가격을 산정할 때 층, 향 등 중요한 요인에 대해 객관적 기준이 공개되지 않아 조사자의 주관이 많이 반영될 수 있다는 문제가 제기돼왔다.로열층(통상 중간층)을 기준으로 층별 가격 차이를 나타내는 비율인 '층별효용비'가 세대별로 공개되지 않아 공시가격을 받아든 소유주들이 반발하는 사례도 많았다. 실제로 서울 성동구 성수동 갤러리아 포레의 경우 조사자가 세대별 층별효용비를 모두 동일하게 적용했고, 검증 과정에서도 걸러지지 않아 2019년 2개 동 230가구 공시가가 모두 정정되는 사건이 발생하기도 했다.국토부는 내년 상반기에 등급화가 상대적으로 쉬운 층(최대 7등급)·향별(8방향) 등급부터 먼저 공개한다. 조망(도시·숲·강·기타 등)과 소음(강·중·약) 등 조사자 주관이 적용되는 항목에 대해선 가이드라인을 마련하고 2026년까지 등급 공개를 추진한다.
공시가격 산정 때 이용하는 기초 자료도 보강해 정확성을 높이기로 했다. 정부는 지자체가 세금을 부과하기 위해 주택의 층, 면적, 구조 등 물리적 특성의 변화를 수시로 직접 갱신하는 '과세대장'을 공시가격 산정에 활용할 계획이다. 조사자에게는 현황과 건축물대장 등 공부(公簿)상 기록이 일치하는지 체크리스트를 작성하도록 해 현장조사를 보다 체계적으로 진행할 수 있도록 했다.
만성적인 인력 부족을 해결하기 위해 올해부터는 공동주택 공시가격 산정 인력을 늘린다. 올해 산정 인력을 650명으로 작년(520명)보다 25% 늘리고, 2025년까지 690명으로 33% 확대할 계획이다. 객관성을 높이기 위해 자동산정모형(AVM) 등 인공지능(AI) 분석을 공시가격 산정 때 활용하는 방안도 검토하기로 했다.
서기열 기자 philos@hankyung.com