"실거주 의무 어쩌나"…둔촌주공 분양권에 부동산업계 반응

둔촌주공 분양권 잘 팔릴까
"살 이유 없는 상황"

기존 주택 시장·청약 시장 한풀 꺾여
'실거주 의무' 여전…높은 세금 '부담'

공사가 진행 중인 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장. 사진=한경DB

올해 연말까지 서울에서만 여러 곳 단지에서 분양권 거래가 가능해진다. 전매제한이 완화된 데 따른 것이다. 다만 분양권 시장이 활성화되긴 어려울 전망이다. 기존 매매 시장과 청약 시장 분위기가 한풀 꺾여서다. 전매제한과 패키지 격인 '실거주 의무'가 여전히 남아있다는 점, 양도소득세가 높다는 점 등도 분양권 시장에 부담으로 작용한다는 지적이다.

20일 부동산 업계에 따르면 정부가 지난 4월 아파트 분양권 전매제한을 완화하면서 최대 10년이었던 수도권 분양권 전매제한 기간은 1년으로 줄어들었다. 물론 규제지역으로 남아있는 강남 3구와 용산구는 3년이다.

해당 조치 영향으로 서울 곳곳에서 분양권 거래가 가능해진다. 11월엔 △중랑구 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'(1055가구) △강동구 '더샵 파크솔레이유'(195가구) 등이 12월엔 △강동구 '올림픽파크 포레온'(1만2032가구) △성북구 '장위자이 레디언트’(2840가구) △강동구 '강동 헤리티지 자이'(1299가구) 등 단지가 해당된다.

희소성이 높은 서울에서 분양권 거래가 가능해지지만 거래는 활발하지 않을 것이란 전망이 나온다. 먼저 추석 연휴 이후 기존 주택 시장은 물론 청약 시장 분위기가 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 셋째 주(21일) 0.14%의 상승률을 기록했던 서울 집값은 이달 둘째 주(9일)엔 0.07% 오르는 데 그쳐 상승률이 점차 줄어들고 있다. 청약 경쟁률도 올해 상반기엔 세 자릿수까지 기록하는 단지도 있었지만 하반기 들어선 두 자릿수로 줄어든 상황이다.

지난해 말 분양을 진행한 한 신축 단지 모델하우스 모습. 사진=GS건설

함영진 직방 빅데이터랩실장은 "주택 시장 분위기가 연초 대비 가라앉은 상황인데다 금리 상승, 이스라엘과 팔레스타인 간 전쟁으로 인한 불안감 등 복합적인 원인 때문에 분양권이 활발하게 거래되긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

분양권을 노리는 실수요자들에겐 여전히 '실거주 의무'도 부담이다. 실거주 의무는 2021년 2월 이후 분양가상한제를 적용받는 단지들이 해당했다. 정부가 지난달 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표할 당시 "12월 중 실거주 의무를 해제할 수 있다"고 공언하긴 했지만, 여야 간 합의가 난항을 겪고 있어 국회 문턱을 넘을 수 있을진 미지수다. 실거주 의무를 위반하면 해당 주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입한다. 수분양자는 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처한다.

투자자 입장에선 이미 분양권에 프리미엄(피)이 상당히 붙어 수익률이 낮다는 점이 고민이다. 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온'(옛이름 둔촌주공 아파트) 전용 84㎡ 입주권은 지난 8월 18억9230만원에 손바뀜했다. 연초 15억8109만원보다 3억원 넘게 뛰었다. 성북구 장위동 '장위자이 레디언트' 전용 84㎡ 입주권도 지난달 11억2875만원에 거래됐다. 분양가가 10억2000만원 수준이었는데 이보다 1억원가량 높은 수준이다.

한 부동산 공인중개업소에 아파트 분양권 매물 안내문이 붙어 있다. 사진=한경닷컴

양도세도 높은 수준이다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 2년 이내 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 지방소득세 10%까지 고려하면 실제 내야 하는 세금은 66~77%에 달한다. 정부가 1년 미만 분양권 양도세는 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 과세하겠다고 했지만, 올해 세법 개정안에 분양권 양도세 완화 조항은 빠진 상황이다.

송승현 도시와경제 대표는 "실수요자든 투자자든 분양권을 살 이유가 없는 상황"이라면서 "지역이나 입지, 브랜드별 희소성에 따라 다르겠지만 전반적으로 분양권 시장이 살아나긴 어렵지 않나"라고 말했다.

한편 올해 서울 분양권 거래는 소폭 살아났다 다시 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 20건에 불과했던 분양권 거래는 2월 12건, 3월 27건 등 낮은 수준을 이어갔다. 이후 정부의 전매제한 완화 발표가 있었던 4월 57건을 기록하고 5월 82건, 6월 86건을 기록했다. 이어 7월엔 75건, 8월엔 57건, 9월엔 32건 등 점차 줄어들고 있다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com