재개발때 들어간 대체주택, 1년 살아야 양도세 비과세

김형철의 절세노트

주택 양도세 비과세 제도를 활용하는 것은 전세 전략의 핵심 중 하나다. 거주주택과 대체주택에 대한 양도세 비과세 제도를 제대로 활용하면 자산을 효과적으로 관리할 수 있다.

세법에서 정한 임대주택과 1가구가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보기에 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 거주주택에서는 해당 주택이 취득 당시 조정 지역에 있었는지와 별개로 2년 이상 거주해야 한다.

임대주택은 세법에서 정한 요건을 충족해야 한다. 먼저 임대 개시일 기준으로 기준시가 6억원(수도권 이외 3억원) 이하면서 지방자치단체에 임대주택으로 등록해야 한다. 동시에 세무서를 방문해 사업자 등록을 마쳐야 한다. 임대 기간에 임대료 등 증액률은 5% 이내여야 한다. 이 같은 요건은 임대사업자 등록증, 임대차계약서 등을 통해 확인할 수 있다.

거주주택에 대한 양도세 비과세 특례를 적용받은 다음 임대주택을 자진 말소하는 경우 특례를 유지하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 한다. 먼저 민간 임대주택 특별법에서 정한 의무 임대 기간의 절반이 경과해야 하며, 임차인 동의도 필요하다.

1주택을 보유하다가 재개발·재건축 사업 때문에 거주하기 위해 취득하는 주택을 ‘대체주택’이라고 한다. 일시적 2주택 등 양도세 비과세를 적용받으려면 대부분 종전주택을 먼저 양도해야 한다. 하지만 대체주택을 보유하고 있다면, 종전주택을 보유하던 중 재개발 사업으로 나중에 취득한 대체주택을 먼저 양도하는 경우 비과세가 적용된다.

대체주택 양도세 비과세를 적용받기 위한 요건은 다음과 같다. 먼저 재개발 사업의 사업 시행 인가일 이후 대체주택을 취득해 그 주택에 1년 이상 거주해야 한다. 또 재개발 사업을 통해 신축 아파트가 완성됐다면 3년 내로 해당 아파트로 가구원 모두 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 재개발 사업의 신축 아파트가 완성되기 전 또는 완성된 뒤 3년 이내에 대체주택을 양도해야 하는 요건도 충족할 필요가 있다.

김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사