임대 10년 뒤 분양전환…2025년부터 年 1만가구씩 급감

구조개혁 시급한 기업형 임대

외국처럼 기관투자가에 넘겨
분양 않고 주택수 계속 늘려야

공공지원 민간임대는 매년 일정량이 공급돼도 재고 물량이 늘어날 가능성은 작다. 10년 의무 임대 기간이 끝나면 민간 아파트로 분양전환할 수 있도록 설계됐기 때문이다.

정비업계에선 2025년 이후 연 1만~2만 가구 규모로 기업형 임대 물량이 줄어들 것으로 예상하고 있다. 기업형 임대사업이 ‘뉴스테이’란 이름으로 처음 시작된 2015~2016년 입주자를 모집한 물량은 총 1만8000가구다. 2015년에만 경기 수원 권선(2400가구), 인천 도화(2105가구), 화성 동탄2(1135가구) 등 수도권에서 6000가구가 입주자를 모집했다. 당시엔 의무 임대 기간이 8년이었던 점을 감안하면 2025년부터는 임대를 마친 물량이 순차적으로 분양전환될 가능성이 크다.

전문가들은 임대차 시장을 안정시키기 위해선 분양전환이 아니라 임대 구조로 순환할 수 있도록 구조를 새로 짜야 한다고 지적한다. 이 사업은 주택도시기금과 민간이 함께 출자해 설립한 부동산투자회사(리츠)가 민간임대주택을 건설·매입해 운영한다. 민간이 보유한 리츠 지분 등을 또 다른 리츠나 펀드에 넘길 수 있도록 해야 한다는 것이다. 미국과 캐나다에선 연기금의 임대주택 투자가 일반화돼 있지만 국내 연기금의 부동산 투자는 오피스(업무시설)에 집중돼 있다.

임채욱 한국주택임대관리협회 회장은 “시행사와 건설사는 구조적으로 5년 이내에 투자비 전체를 회수하고 ‘엑시트’하는 것을 염두에 두고 사업에 참여한다”며 “외국처럼 공제회 보험사 등 기관투자가를 임대 운영에 적극 참여시켜야 한다”고 지적했다. 건설사와 시행사는 초기 투자파트너로 참여하고 준공 이후부터는 장기 운영과 현금 흐름을 원하는 기관투자가가 소유권을 확보하도록 하자는 설명이다.

임대료 수준을 현실화하고 월세 비중을 늘려야 한다는 지적도 나온다. 지금은 10년의 운영 기간 수익이 생기지 않아 분양전환을 통한 수익 실현에 집중할 수밖에 없는 구조다.

이유정 기자

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