[부동산 절세시대] 공공매입임대주택의 세금 혜택
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한경닷컴 더 라이프이스트
이번에는 '공공매입임대주택'의 세금 혜택에 대한 내용을 설명드리겠습니다.공공매입임대주택이란 ‘민간건설주택 매입약정방식’을 통해 LH 또는 SH 등의 지방주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업을 말합니다.
준공된 주택을 매입하는 기존 방식과 달리, 건축 완료 이전에 매입약정을 체결하고 건축 주요 공정에 대해 LH가 점검을 실시합니다. 이를 통해 전반적인 주택 품질 향상을 기대할 수 있으며, 민간사업자는 미분양 위험을 해소하고 LH에서 지급하는 약정금액으로 자금조달 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
이러한 매입임대주택으로 건설돼 양도하는 주택의 구조를 다음과 같이 생각하면 될 것 같습니다.(매입임대주택의 거래구조)
이 경우 양도자(개인 또는 법인)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에 본인이 소유하는 토지 및 건물을 양도하는 경우 양도세가 발생하며, 민간사업자(시행사 또는 건설사)는 양도자로부터 토지 및 건물을 취득하는 경우 취득세가 발생하고 이후 건물을 철거하고 토지위에 건물을 새롭게 건설하여 취득함에 따른 원시취득세(2.8%) 발생합니다.이 경우 양도자와 민간사업자는 다음의 세금혜택을 얻을 수 있습니다.
① 양도자
(1) 개인
개인이 공공매입임대주택*을 건설할 자인 민간사업자(시행사 또는 건설사)**에게 21.3.16.~24.12.31.까지 주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도세를 10%감면해줍니다.
다만, 해당 감면분에 대하여 농특세 20%를 납부해야 합니다. 따라서, 양도세 혜택은 8%감면이라고 생각하면 됩니다.
* 공공매입임대주택 : 공공주택사업자(LH, SH 및 지방공사)가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택
** 민간사업자(시행사 또는 건설사) : 공공주택사업자(LH/SH등의 지방주택공사)와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한자※ 사후관리규정
민간사업자(시행사 또는 건설사)가 토지를 양도받은 날부터 3년 이내에 해당 토지에 공공매입임대주택으로 사용할 주택을 건설하여 공공주택사업자에게 양도하지 않은 경우 감면된 세액 및 이자상당액을 추징당합니다.
(2) 법인
법인의 주택양도시에는 추가과세 기본세율 + 20%를 적용해야 하나 법인이 공공매입임대주택을 건설할자인 민간사업자에게 2021.2.17. ~ 2024.12.31.까지 주택 건설을 위한 토지를 양도하여 발생하는 소득에 대하여 추가과세 20%를 적용하지 않습니다.
② 민간사업자
(1) 건축목적의 취득
공공주택사업자(LH, SH, 부산도시공사 등 지방주택공사)의 임대를 목적으로 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세의 10%를 2024.12.31.까지 감면합니다. 다만, 해당 감면분에 대하여 농특세 20%를 납부해야 한다. 따라서, 취득세 혜택은 8%감면이라고 생각하면 됩니다.
(2) 건축이후의 취득
공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 10%를 2024.12.31.까지 감면합니다. 다만, 해당 감면분에 대하여 농특세 20%를 납부해야 한다. 따라서, 취득세 혜택은 8%감면이라고 생각하면 됩니다.
※ 사후관리규정
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면받은 취득세를 추징합니다.
(1)에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 않은 경우
(2)에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 않은 경우
** 해당 규정은 2022.1.1. 이후 공공주택사업자(LH, SH, 부산도시공사 등 지방공사)에게 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 경우부터 적용합니다.
다음 시간에도 더 좋은 주제로 부동산 세금과 관련된 내용을 설명드리겠습니다.<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver,com)
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