깡통주택 속출하더니…"14번 유찰된 빌라, 또 유찰" [심은지의 경매 인사이트]

서울 빌라 10건 중 1건만 낙찰
10월 서울 빌라 낙찰률 10.6% 기록
전세사기 등으로 '빌라 포비아' 확산

'빌라 포비아'가 확산한 가운데 서울 빌라 낙찰률도 10%대를 보이고 있다. 서울 노원구의 빌라가 밀집한 한 골목 모습. /지지옥션 제공

전세 사기, 깡통전세(전셋값보다 매매가격이 낮은 주택) 등으로 '빌라 포비아(공포증)'가 확산하면서 경매 시장의 빌라 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수)도 내림세를 보이고 있다. 지난달 서울 빌라 낙찰률은 10.6%로, 10건 중 1건만 매각이 이뤄진 것으로 나타났다.

12일 부동산 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 말 기준 서울 빌라 낙찰률 10.6%로 집계됐다. 지난달(14.0%) 대비 3.4%포인트 떨어진 수치다. 빌라 낙찰률은 집값 상승기인 2020년 12월엔 43.28%에 이르렀지만, 매매가격이 내리기 시작한 작년 하반기부터 동반 하락하고 있다.

집값이 빠지면서 기존 전셋값보다 집값이 낮은 깡통주택이 속출한 영향이 크다는 분석이다. 깡통주택은 경매 시장에서 아무리 싼 값에 매수해도 임차인의 전세보증금을 제하면 손해를 보는 구조이기 때문이다. 전세 사기 여파로 인해 세입자를 구하기 어려운 상황도 핵심 요인으로 꼽힌다. 대항력이 있는 세입자가 없어 시장 가격보다 저렴하게 빌라를 매입하더라도 대부분 빌라 경매는 실거주보다 투자 목적이 많은 만큼 임차인을 구하지 못하면 골머리를 앓게 된다.

상대적으로 투자자가 많은 서울 지역조차 여러 차례 유찰된 빌라가 잇따르고 있다. 오는 21일 경매가 예정된 서울 노원구 공릉동 A 빌라 전용 42㎡는 작년 6월부터 지난달까지 15차례 유찰된 물건이다. 최저입찰가가 감정가(2억5600만원)의 4% 수준인 900만원으로 떨어졌다. 임차인 보증금이 2억4000만원으로, 감정가와 93%에 이르는 전형적인 깡통주택이다.

빌라 투자자들은 전세 사기 여파로 세입자를 구하지 못해 골머리를 앓고 있다. 서울 강서구의 한 골목 모습. /지지옥션 제공

강서구 화곡동 B 빌라 전용 52㎡도 지난달까지 12번 유찰됐다. 오는 14일 13번째 매각일을 앞두고 있다. 최저입찰가가 감정가(1억7500만원)의 5%인 960여만원에 불과하다. 전세보증금이 1억3500만원인 대항력 있는 임차인이 있다.

거듭된 유찰로 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 직접 빌라를 낙찰받는 사례도 적지 않다. 관악구 신림동 C 빌라 전용 42㎡는 지난달 말 감정가(1억9500만원)의 8.72%인 1700만원에 팔렸다. 낙찰자는 이 빌라에 살고 있던 세입자로, 보증금이 1억9000만원이었다. 집주인을 대상으로 강제경매를 신청했지만 1년이 지나도록 매각되지 않자 직접 사들인 것으로 보인다.

심은지 기자 summit@hankyung.com