[데스크 칼럼] 정책 리스크에 흔들리는 주택임대

김진수 건설부동산부 부장

2021년 8.8% 급등했던 전국 전셋값(한국부동산원 기준)은 지난해 8.2% 뒷걸음질 쳤다. 올 들어 지난 7월 17일까지 9.18% 하락한 뒤 최근 3개월 새 1.49% 반등했다. 서울만 봐도 25주 연속 상승 곡선을 그리고 있고, 최근 몇 달 새 수억원씩 뛴 단지도 적지 않다.

서민과 중산층의 대표적 주거 형태인 전·월세 시장이 최근 3년간 롤러코스터를 타는 듯한 모습이다. 개인 간 계약이 민간 전·월세의 80%가량을 차지하는 국내 임대차 시장은 표면적으로 금리 인상과 수급 상황, 매매가 변동 등에 따라 급등락을 반복해 왔다. 하지만 손바닥 뒤집듯 하는 정책 불확실성이 시장 안정을 해친 근본 원인으로 꼽힌다.

개인 거래에 의존하는 주택 임대

국내 전체 가구(2144만여 가구·2021년 주거실태조사 기준) 중 주택을 소유한 비율인 자가 보유율은 60.6%로 나타났다. 이 중 자기 집에 거주하는 자가 점유율은 57.3%다. 나머지는 타인의 집에 전·월세로 산다는 얘기다.

주택임대시장은 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 취약계층에 저렴하게 세를 놓는 공공임대와 민간이 주체가 돼 공급하는 민간임대로 나뉜다. 민간임대는 다시 ‘기업형 임대주택’으로 불리는 공공지원 민간임대, 제도권 내에서 전·월세 공급을 유도하기 위한 ‘다주택자 등록임대사업’, 개인 간 사적 거래 등으로 분류된다.

민간 주택임대시장은 개인이 개인에게 전·월세를 놓는 비제도권(개인 간 사적 거래) 비중이 80%에 달하는 기형적 구조다. 이를 개선하기 위해 도입한 게 기업형 임대주택과 등록임대사업이다.

2015년 ‘뉴스테이’로 출범한 기업형 임대주택은 브랜드 아파트를 시세보다 저렴하게 장기간 거주하는 민간임대 아파트다. 좁고 열악한 공공임대 때문에 생긴 임대 아파트의 부정적인 이미지를 개선했다는 평가가 뒤따랐다.

1994년 시작된 등록임대사업은 전·월세 주택을 제도권 내에서 관리하기 위한 제도였다. 다주택자를 투기꾼이 아니라 ‘건전한 민간임대주택 공급자’로 육성하는 데 일조했다.

부동산 정책 일관성 유지돼야

하지만 기업형 임대주택은 전체 주택의 0.3%(6만6000가구·2021년 기준)만 공급됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 올해 1~10월 기업형 임대 출자액은 1730억원으로, 작년 같은 기간(5182억원)의 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 2018년 212만 가구에 달하던 등록임대주택 재고량은 지난해 144만 가구로 감소했다. 기존 등록임대사업자가 이탈하고, 신규 공급이 대폭 줄어들고 있어서다.

이른바 ‘제도권 임대시장’이 위축되는 이유는 문재인 정부 때 기업형 임대주택과 등록임대주택 혜택을 특혜라고 해서 대폭 축소했기 때문이다. 게다가 기업형 임대주택은 최근 공사비 인상과 함께 분양 전환 가격 소급 적용 문제가 이슈로 떠올랐다. 등록임대사업은 전세 사기 등의 여파로 보증보험 가입 기준이 까다로워져 과태료를 물고서라도 사업을 접으려는 사람이 늘고 있다.

제도권의 틀 안에서 전·월세 시장 안정을 유지하려는 노력이 정부의 혜택 축소와 규제 강화로 흔들리고 있다. 부동산 정책은 예측 가능하고, 정권이 바뀌더라도 지속돼야 한다. 정책 리스크가 줄어야 서민 주거 안정이라는 목표에 다가갈 수 있다.