분양권 증여세 아끼려면…중도금 납부 전에 넘겨야

김형철의 절세노트

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 뜻한다. 편안한 주거 생활과 절세 등을 위해 분양 당첨자의 가족인 부모 자녀 배우자 등에게 분양권을 증여하는 경우가 있다. 이 과정에서 꼼꼼히 살펴볼 세 가지 사항이 있다.

첫 번째로 분양권의 증여재산가액 범위다. 아파트 분양권 대금 납부 구조는 통상 계약일에 계약금, 공사 기간에 중도금, 완공 시 잔금을 지급하는 과정으로 이뤄진다. 증여재산가액은 증여 시까지 낸 분양대금과 프리미엄을 합한 금액이 된다.

예를 들어 분양가 14억4000만원인 아파트 대금이 계약금과 중도금 8억4000만원, 프리미엄 6억원으로 구성됐다고 가정해보자. 이 분양권을 배우자에게 50% 증여하면 배우자는 아파트 대금의 절반인 7억2000만원 중 배우자 증여공제 6억원을 차감한 과세표준 1억2000만원에 대한 증여세를 내게 된다. 이때 증여세는 1400만원이다. 분양권을 배우자와 공동명의로 소유하거나 가족에게 증여하려면 중도금과 프리미엄이 발생하기 전인 청약 당첨 후 바로 증여해야 세금 부담을 줄일 수 있다.

다음으로 분양권을 부담부증여로 이전하면 분양권에 대한 양도세가 지나치게 많이 나올 수 있다. 중도금은 일반적으로 금융회사 대출을 받아 내게 된다. 수증자가 이 대출을 승계해 증여받는 것을 부담부증여라고 한다. 증여자에게는 대출액에 대한 양도세, 수증자에게는 대출을 초과하는 재산만큼의 증여세가 발생한다.

양도세율은 2년 이상 보유하면 기본세율(6.6~49.5%), 1년 미만 보유 시 55%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 44%가 적용된다. 분양권은 1년 미만 보유 시 77%, 1년 이상 보유하더라도 66%의 양도세율이 적용된다. 증여자에게 대출액에 대한 양도세가 발생하면 높은 세율을 적용받기 때문에 대출을 승계받지 않는 일반증여로 이전하는 것이 유리하다.

마지막으로 분양권 증여 후 대출을 받으면 지분율에 맞춰 증여자와 수증자가 대출액을 각각 부담해야 한다. 지분율보다 적게 대출을 부담하면 추가 증여가 발생한 것으로 해석될 수 있다.

김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사