반년 만에 11억 날아갔다…강남 집값 꺾이자 '초비상' [돈앤톡]

강남 집값, 31주만 하락 전환

"매도·매수자 희망가격차 확대"
"강남권 투자 수요, 수도권 분산"

서울 아파트 전경. 사진=한경DB

서울 집값 바로미터로 통하는 강남 집값이 하락세로 전환했습니다. 상징성이 큰 강남 집값이 하락으로 돌아서면서 시장 분위기가 다시 얼어붙는 모양새입니다. 강남 집값 하락은 다른 지역으로 전이될 가능성이 높다는 지적입니다.

27일 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주(20일) 기준 강남구 집값은 0.02% 내렸습니다. 지난 4월 셋째 주(17일) 하락에서 벗어난 이후 31주 만에 하락 전환입니다.

단지별로 살펴봐도 하락 흐름이 뚜렷해졌습니다. 강남구 압구정동에 있는 '현대1차' 전용 196㎡는 지난달 67억원에 손바뀜했습니다. 이 면적대는 지난 4월 78억원에 팔렸는데 반년 새 11억원이 내렸습니다. 역삼동 '역삼푸르지오' 전용 84㎡는 지난 9월 23억9500만원에 거래됐는데 지난 7월 기록한 고점 24억3000만원보다 수천만원이 떨어졌습니다. 이 밖에도 주요 단지에선 최근 거래 신고가가 경신되지 않고 있습니다.

서울 25개구 가운데 강남의 갖는 상징성은 큽니다. 서울 집값뿐만 아니라 우리나라 부동산 시장을 가늠해볼 수 있는 지역이기 때문입니다. 공식 통계에서 강남 집값이 하락 전환하면서 시장 분위기도 더 얼어붙는 모양새입니다.

강남 집값의 하락 요인으로는 가격이 너무 많이 올랐다는 점이 꼽힙니다. 지난해 집값이 급락한 이후 상급지인 강남으로 실수요자들이 몰리면서 가격이 반등했습니다. 빠르게 오른 가격으로 집을 팔려는 집주인과 집을 사려는 실수요자들 사이의 눈높이가 벌어졌습니다. 결국 더 높은 가격에 거래가 되지 못하고 신고가보다는 낮은 가격에 거래가 이어지고 있는 상황입니다.

서울 시내 아파트 전경. 사진=연합뉴스

강남구 압구정동에 있는 한 부동산 공인 중개사 대표는 "다른 지역에 비해 상대적으로 가격이 높기 때문에 집값이 반등한 이후엔 거래가 거의 없는 게 사실"이라면서 "요즘엔 시장 분위기가 다시 가라앉으면서 선뜻 거래에 나서려는 실수요자들도 없다"고 설명했습니다.

투자 수요가 분산되고 있다는 점도 강남 집값 하방을 흔드는 요인입니다. 투자자들은 말 그대로 수익률이 중요합니다. ‘강남 불패’라는 말처럼 이전엔 투자 수요도 강남으로 몰리는 경향이 짙었지만, 최근엔 강남보다는 경기도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시, 과천시, 광명시 등 꼭 강남이 아니더라도 다른 지역에 투자하는 경우가 늘었습니다.

김학렬 스마트튜브 소장은 "실수요자라면 서울이라는 '지역'에 얽매일 필요가 없다"며 "수도권을 하나로 놓고 가격으로 우선순위를 나눠보면 서울보다 더 나은 경기권, 인천권 지역들이 있다"고 말했습니다.

이 밖에도 강남을 비롯해 시장 전반에 영향을 미치는 고금리 기조 장기화와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 인한 자금 조달 어려움, 정부의 정책 상품 판매 종료 등도 시장에 하방 압력을 더하는 요인으로 작용합니다.

강남 집값 하락은 인근 지역으로 확산할 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견입니다. 송승현 도시와경제 대표는 "2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장을 살펴보면 당시 강남권 집값 하락세는 다른 지역보다 더 많이 내렸다"면서 "최근 주택담보대출 금리 상단이 연 8%대로 열려있고 수요도 줄어들고 있기 때문에 인근 서초, 송파구를 비롯해 서울 전역, 넓게는 전국적으로도 집값 하락이 확산하는 시발점이 될 것"이라고 강조했습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com