[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 해산총회
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그런데 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다.주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 주택조합은(결국은 조합장) 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고, 동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다.
★★★따라서 ①2020. 7. 24.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 조합장은 2020. 7. 24.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 23.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 23.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 24. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다.표준규약 제24조제3항에 의하면 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결하는 경우에는 재적조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한다. 이때 조합원 20% 이상이 직접출석하여야 한다(령 제20조제4항).
한편 발기인이 사업종결 여부를 결정하기 위한 총회를 개최한 경우에는 주택조합의 발기인은 법 제14조의2제5항에 따라 총회의 결과를 총회 개최일부터 10일 이내에 서면으로 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지해야 한다(령 제14조의2제5항, 규칙 제11조의2).[본조신설 2020. 7. 24.]. 그러나 해산총회를 개최한 경우에는 위와 같은 통지규정이 없다.
결국 주택조합(조합장)은 최소한 2023. 10. 23.부터는 해산총회를 개최하여야 하는 것이다. 따라서 조합원은 지금부터 이를 널리 알려 해산총회를 준비하여야 할 것이다. 그리고 조합에서 요구하는 분담금 납부를 하지 말아야 할 것이다. 기타 준비사항은 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 할 것이다.그런데 실무적으로 주택조합(조합장)이 위와 같은 해산총회를 개최하지 않을 경우가 예상된다.
이런 경우에는 우선 조합장을 해임하고 조합해산을 지지하는 조합원들이 조합장을 포함하여 임원으로 선임되고, 그 이후 해산총회를 개최하면 될 것이다.
또한 행정청은 주택법 제93조에 의하여, 조합에게 해산총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.한편 주택법 제14조제4항은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다.”(신설 2019. 12. 10.)라고 규정하고 있으므로, 조합장에게 해산총회를 개최하도록 명할 수 있다. 주택법 제104조는 ‘제14조제4항에 따른 시정요구 등의 명령을 위반한 자’에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 처하도록 하는 규정을 신설하였다. <신설 2019. 12. 10. /시행 2020. 12. 11.>
그러나, 주택법 제11조의3제8항은 “제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 “모집주체”라 한다)와 주택조합 가입 신청자는 다음 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다.<신설 2020. 1. 23.>”라고 규정하여(개정이유 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조합원을 모집하는 자가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 함), 모집주체에 대해 정의를 하고 있고, 주택법 제14조제4항은 ”“모집주체”가 이 법을 위반한 경우이므로, 동조항에 의하여 해산총회 소집을 명할 수 없다는 견해가 있다.[참고 : “행정청은 주택법 제93조에 의해 보고를 하도록 한 후에, 주택법 제14조제4항에 의해 주택조합에게 해산총회를 명하여 피해를 막아야 할 것이다.”(174페이지)라는 아래 참고서적 내용은 삭제를 한다]
즉시 법을 개정하여 모집주체 뿐만아니라 조합에게도 명할 수 있도록 개정되어야 할 것이다.
나아가 민법 제70조제3항에 의한 임시총회를 할 수도 있다.
'지역주택조합 탈퇴, 해산, 파산, 사기예방 비법' 책 참고<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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