[힘이 되는 부동산 법률] 기존 포괄양수도 계약, 신규 임차인에게는 치명적일수도

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임대인과 상가임대차계약을 함에 있어 기존 상가임차인의 임대차계약을 포괄양수도하는 형식은 상가임차인의 권리, 특히 상가건물임대차보호법에서 보장된 10년 갱신요구권을 크게 제한할 수 있다. 임대차계약 포괄양수도계약이란 예를 들면 다음과 같다.

갑: 임대인, 을 :기존임차인, 병: 신규임차인

을은 별첨과 같은 임대차계약상 임차인 지위를 병에게 양도하고, 갑은 이를 동의한다. 병은 을로부터 임대차계약상 임차인으로서의 모든 권리의무를 포괄적으로 양수한다.

위와 같은 내용의 임대차계약양수도계약서가 작성되면 상가건물임차인으로서의 병의 지위는 크게 위축될 수 있는데, 10년갱신요구권 기산이 병의 임대차계약 개시시점이 아닌 을의 개시시점이 될 가능성이 클 수 있다. 예를 들어, 을의 임대차개시시점이 2015년 1월 1일, 병의 임대차개시시점이 2018년 1월 1일이면, 갱신요구권을 통해 병이 임대차할 수 있는 10년의 기간이 2024년 말이 될 수 있는 것이다.

★ 대구지방법원 2017. 9. 12. 선고 2016가단29446 건물명도등
1. 기초사실
가. 원고와 원고의 배우자인 이%%는 2013. 4. 30. 별지 부동산의 표시 기재 부동산을 매수하면서 종전 소유자가 배##에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산의 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 8, 9, 6, 7, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 “가”부분 156.51㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 아래와 같은 내용으로 임대하는 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하였다.
- 임대차계약체결일: 2012. 9. 6.
- 임대차보증금: 2,000만 원
- 임대차기간: 2016. 9. 5.까지
- 차임: 월 70만 원 (다만 위 임대인 지위 승계 당시 원고, 이%%와 배##는 2013. 9. 5.부터 차임을 월 100만 원으로 증액하기로 약정하였다.
나. 배##는 위 임대차계약 체결 이후 이 사건 건물에서 ‘000가요주점’이라는 상호로 유흥주점(이하 ‘이 사건 주점’이라고 한다)을 운영하였다.
다. 피고는 어머니인 곽00의 명의로 2013. 12. 19. 배##로부터 이 사건 주점에 관한 시설 및 영업권을 권리금 8,700만 원에 양수하기로 하는 계약을 체결하였다.
라. 원고는 2013년 12월경 피고와 사이에 이 사건 건물에 관하여 아래와 같은 내용의 임대차계약서를 작성하였다.
- 임차보증금: 2,000만 원
- 차임: 월 100만 원
- 임대차기간: 2013. 4. 30.부터 2016. 9. 5.까지
마. 피고는 2014. 1. 6. 배##에게 임차보증금 2,000만 원을 지급하고, 원고에게 배##로부터 교부받은 임차보증금 영수증을 교부하였다.
바. 원고와 이%%는 피고에게 2016. 5. 11, 같은 달 23., 2016. 8. 26. 총 3차례에 걸쳐 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간만료일인 2016. 9. 5. 이후에는 임대차계약의 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 하였다.
사. 피고는 2016. 5. 30. 원고에게 원고의 위 갱신거절통지에 관하여 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 건물에서 이 사건 주점 영업을 계속하겠다는 취지의 통지를 하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1, 2, 3, 4, 6호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간만료일
가. 당사자의 주장
1) 원고의 주장
피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 종전 임대차계약 상의 임차인의 지위를 양수하였다. 그러므로 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 그 최장 갱신요구기한인 5년이 경과된 2017. 9. 5.에는 기간만료로 인하여 종료되었다.
2) 피고의 주장
피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 임차인의 지위를 양수한 것이 아니다. 피고는 2014. 1. 6. 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 새로 체결하였고 그때부터 이 사건 건물을 점유․사용하기 시작하였으므로, 그 임대차기간은 2014. 1. 6.부터 기산되어야 하고, 그 때로부터 계약갱신요구권이 인정되는 최장 임대차기간 5년이 만료되는 시점은 2019. 1. 5.이다. 그러므로 원고와 피고 사이의 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 기간이 만료되지 아니하였다.
나. 판 단
1) 관련 법리
임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 봔환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유․사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석․판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 참조).
2) 이 사건에 관한 판단
앞서 기초사실에서 실시한 각 증거에 의하여 인정되는 아래의 사정들을 종합하여 보면, 피고는 종전 임차인 배##로부터 이 사건 건물에 관한 시설, 영업권과 아울러 기존 임대차계약상의 임차인의 지위를 포괄적으로 양수하였다고 인정된다. 그러므로 피고의 이 사건 건물에 관한 임차권의 임대차기간은 종전 임차인 배##의 최초임대차 시점인 2012. 9. 6.부터 기산되고, 피고는 위 최초임대차 시점으로부터 5년이 경과된 후인 2017. 9. 6. 이후에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 갱신요구를 할 수 없다.
① 종전 임차인 배##의 이 사건 건물에 관한 임대차기간은 2016. 9. 5.까지로 약정되어 있었는데, 피고는 위 임대차기간 중인 2013. 12. 19. 배##로부터 이 사건 주점의 시설 및 영업권을 양수하기로 하는 계약을 체결하였다.
② 피고는 2013년 12월경 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차기간(2016. 9. 5.까지), 임차보증금의 액수(2,000만 원), 월 차임 액수(100만 원), 차임 지급일(매월 30일)을 종전 임대차계약과 같은 내용으로 약정하였다. 위 임대차계약서에는 그 작성일자가 기재되어 있지 않고 임차보증금의 지급일자나 지급기한도 기재되어 있지 않다.
③ 피고는 2014. 1. 6. 배##에게 임차보증금 상당액 2,000만 원을 지급하였다.
④ 피고는 배##로부터 이 사건 주점의 시설과 영업권을 양수한 이후, 그 양수한 시설을 그대로 사용하여 종전과 같은 상호(00주점)로 이 사건 건물에서 주점을 운영하고 있다.

3. 피고의 건물인도 등 의무
이 사건 건물에 관한 임대차계약은 결국 2017. 9. 5. 기간만료로 인하여 종료되었다 할 것이므로, 피고는 원고로부터 임차보증금 2,000만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
<중략>

★ 대구지방법원 서부지원 2022. 2. 10. 선고 2020가합54108(본소) 건물인도, 2021가합52345(반소) 손해배상(기)
1. 기초사실
가. 원고들과 피고 사이의 임대차계약과 갱신계약
1) 피고는 2015. 6. 25. 원고들과 사이에, 원고들 소유의 별지 목록 기재 부동산(다음부터 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 5,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2015. 6. 25.부터 2017. 12. 15.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(다음부터 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 당시 작성된 계약서를 ‘이 사건 계약서’라 한다)을 체결하였다. 이 사건 계약서에는 다음과 같은 특약사항(다음부터 ‘이 사건 특약사항’이라 한다)이 기재되어 있다.

특 약 2. 최초 임대차 기간은 5년으로 하여, 전 임차인으로부터 승계를 받았으므로 최초 임대일인 2012년 12월 16일부터 2017년 12월 15일까지로 한다(다음부터 ‘이 사건 승계조항’이라 한다). 5. 임대인과 임차인은 최초계약기간 5년 만료일인 2017년 12월 15일로부터 6개월 전인 2017년 6월 15일에 임대 부동산 명도 공증을 하기로 한다. 9. 최초 계약기간 5년 만료 후 임대료를 조정 후 재계약(1년)을 합의한다. 단 쌍방이 합의하지 못하면 계약은 만료된다. 15. 소유자 3인 중 원고 이00이 대표로 본 임대차계약을 전적으로 책임진다.