"아파트 하자보수, 금전배상보단 실제적 해결이 우선"

부동산 프리즘

건설법센터 등 공동학술대회
하자보수 분쟁 3년새 두 배로
안전·기능상 하자 발생하면
건축물 위험 방지에 초점을

금전배상 위주인 아파트 하자보수 해결 방안이 앞으론 하자가 있는 부분의 실제 보수를 청구하는 방식으로 바뀌어야 한다는 지적이 나왔다. 돈으로 배상하는 게 아니라 안전·기능상 문제점을 바로잡는 게 입주민 안전과 권리구제 측면에서 유리하다는 이유에서다.

27일 업계에 따르면 아파트 하자보수를 둘러싼 입주민과 시공사 사이 분쟁이 늘고 있다. 국토교통부 산하 하자심사분쟁조정위원회가 접수한 신청 건수는 2018년 3818건에서 2021년 7686건까지 증가했다.

서울대 건설법센터·건설법학회·대한변호사협회가 지난 24일 연 ‘공동주택 하자분쟁의 해소 방안’ 공동학술대회에서 전문가들은 아파트 등 공동주택 하자 소송 관련 청구권이 손해배상청구권으로 사실상 일원화돼 있다고 진단했다. 최초 주택법에선 사업 주체의 하자 관련 책임으로 보수책임만 규정하고 있었다. 이는 공동주택 안전과 입주민의 쾌적한 거주 환경 등을 위해 도입된 공법상 책임이었다.

하지만 이후 관련법 제·개정 등이 이뤄지면서 지금은 대부분 분쟁이 하자보수가 아니라 민사상 손해배상 책임을 요구하는 방향으로 전개되고 있다. 판례의 흐름도 이와 같다. 예컨대 방화문 성능 문제가 사용검사 단계에서 걸러지지 않고 입주 후 시간이 지나 발견되면 민사소송 등을 통해 권리구제를 받으면 된다는 게 대법원 입장이다.

전문가들은 부작용을 우려했다. 이강만 법무법인 율촌 변호사는 “미관상 하자와 달리 안전·기능상 하자는 재산권 보장 측면보다 건축물 위험 방지 등 공법적 목적이 더 강조돼야 한다”며 “하자보수 책임을 원칙으로 상정하고 하자보수에도 손해가 존재하는 경우 등에 한정해 하자담보추급권(손해배상 청구권)을 제한적으로 행사하도록 하는 게 타당하다”고 말했다. 업계에선 손해배상 소송에서 승소하더라도 받는 금액이 많지 않아 피해 구제에 도움이 되지 않는다는 지적도 나온다.

김은정 서울대 건설법센터 박사는 “(변화의) 가장 큰 대가는 실제 하자보수가 이뤄지지 못한다는 것”이라며 “사업 주체와 입주자 간 신뢰를 잃어 사업 주체에 대한 보수 청구가 어려운 경우라면 소송상 지급된 손해배상금이 특별수선충당금으로 적립될 수 있도록 법제가 기능해야 한다”고 주장했다. 특별수선충당금이란 아파트 시설 보수 등을 위해 걷는 특별관리비를 일컫는다.

건설업계도 이 같은 주장을 환영하고 있다. 업계 한 관계자는 “손해배상금을 노린 기획소송 남발 등의 부작용을 예방할 수 있을 것”이라며 “건설사가 접수한 하자보수 건을 종류별로 모아놨다가 한꺼번에 처리하곤 하는데 앞으론 특정 기간 안에 처리해야 한다는 규정을 마련하는 등 업계의 노력도 필요해 보인다”고 말했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com