재건축·재개발 정비사업 자금, 신탁사가 직접 조달해야 한다

국토부, 제도 개선 추진

시공사 입찰보증금의 사업비 전환 금지
건설사업관리도 직접 수행해야
용역 발주하면 비용은 직접 부담

신탁보수 요율방식 택하면 추정금액 제시해야
상한액, 정액 등도 선택하도록 개선
표준계약서 개정안 29일부터 시행

서울 송파구의 아파트 단지와 재건축 공사가 진행중인 단지의 모습. 사진=뉴스1

재건축이나 재개발 등 정비사업을 신탁 방식으로 추진할 때 앞으로는 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달해야 하고, 건설사업관리도 용역을 주지 않고 신탁사가 직접 수행해야 한다. 신탁사가 뇌물을 받아 형법을 위반하거나 규정을 위반하는 경우에는 벌칙을 강화하는 등 책임도 강화한다.

국토교통부는 28일 신탁 방식으로 추진되는 정비사업에서 신탁사의 역할과 책임을 확대하는 제도 개선을 추진한다고 밝혔다. 이같은 내용을 담은 표준계약서와 시행규정 개정안을 29일부터 시행한다.

표준계약서 개정안에 따르면 신탁사는 정비사업에 필요한 초기사업비와 공사비 등 모든 자금을 직접 조달해야 한다. 주민들이 신탁한 부동산을 담보로 조달해서는 안 된다. 초기사업비의 경우 통상적으로 시공사가 계약을 따내기 위해 납입한 입찰보증금을 대여금으로 전환해 사용하는 경우가 종종 있었지만 앞으로는 원칙적으로 금지된다. 건설사가 동의하는 경우에만 예외적으로 허용된다.

신탁보수를 산정할 때 계약을 명확하게 하기 위해 전체 사업비의 일정 비율을 받는 단순한 요율방식 외에도 상한액을 정하거나, 정액으로 확정하는 다양한 방식도 선택할 수 있도록 했다. 요율방식을 택하더라도 토지주들이 얼마를 내야할지 예상할 수 있도록 추정 금액을 제시해야 한다.

또, 발주자를 지원해 계획 단계부터 시공 후까지 사업 전반을 관리하는 건설사업관리 역할은 신탁사가 직접 수행해야 한다. 제3의 업체에 요역을 줄 경우엔 그 비용은 신탁사가 부담하도록 했다. 사업시행자로서 신탁사 본래의 역할을 강화하기 위한 차원이다.

박용선 국토부 주택정비과장은 "토지주들을 대신해 사업관리를 하는 게 신탁사 본연의 역할"이라며 "신탁사가 자사의 신용을 근거로 사업비를 조달하고, 사업 전반을 책임지고 관리할 수 있도록 했다"고 밝혔다.

투명성을 강화하기 위해 도시정비법도 개정한다. 정비구역 지정 이전에 신탁사와 미리 협약을 체결하려면 신탁방식으로 추진하겠다는 주민의 동의를 일정 비율 이상 확보하고, 공개모집 방식을 도입하는 등 공론화 절차를 거치도록 법제화할 예정이다. 정비사업 추진 단계에서 일부 주민들이 특정 신탁사와 미리 협약을 맺어서 많은 주민들이 원하지 않는 상황에서 신탁 방식으로 추진되는 문제를 해결하기 위해서다.

신탁사의 위법 사항에 대한 벌칙도 강화한다. 김정재 국민의힘 의원이 지난달에 발의한 도시정비법 개정안에 따르면 신탁사가 사업시행 과정에서 뇌물을 받는 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용한다. 전체회의 사전 의결 규정을 위반할 경우 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금을 내는 벌칙 규정도 신설된다.

서기열 기자 philos@hankyung.com