낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다 [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]
건물주 속 썩이던 성북구 허름한 단층 건물
임차인의 8000만원 밸류업 투자로 ‘힙’한 공간으로 변신
침체된 상권에 활력 불어넣고 임대인과 임차인 상호 윈윈할 수 있어
우선 이번 프로젝트의 의뢰인은 건물 소유자, 즉 임대인이 아닌 임차인입니다. 해당 건물이 위치한 곳이 아닌 다른 지역에서 식당을 운영하시는 젊은 부부로 본인들만의 특색을 살린 고유한 F&B 브랜드를 만들고자 했던 분들이었습니다.저희 TF Team에서는 의뢰인이 갖고 있는 콘텐츠를 기반으로 구체적인 공간연출을 고민하는 것과 함께 사업 방향성에 대한 구조를 잡는 것으로부터 프로젝트를 시작했습니다.
가용 가능한 예산 범위는 제한적이기 마련인데 이번 프로젝트 역시 한정된 예산을 고려해 높은 임대료와 임차조건이 까다로운 1군 상권은 과감히 배제했습니다. 임대료와 상권 수준은 2군 내지는 3군에 속하는 상권이지만 좋은 콘텐츠를 통해 이를 극복할 가능성이 높은 곳에 위치한 노후화된 건물을 찾아 밸류업을 통해 가치를 개선하는데 초점을 맞췄습니다.
지역을 선정하는데 있어 고려한 3가지 핵심 포인트가 있었습니다.우선 임대료 수준이 합리적이어야 할 것, 임차인 입장에선 너무나 당연한 고려사항 이죠. 두번째는 의뢰인의 취향을 고려해 한옥이 갖는 공간의 美를 살리기에 적합할 것, 마지막은 대중교통 이용이 편리해 유동인구를 흡수할 수 있는 여건을 갖춘 잠재상권을 타겟으로 정하자는 것이었습니다.
매입 당시 식당을 운영하던 임차인이 있었던 터라 재계약을 통해 월세도 올려 받을 수 있을 것으로 기대했지만 정작 임차인은 식당을 접고 나가버렸습니다. 다음 임차인을 구해보려고 부동산 중개업소 여러 곳에 부탁했지만 감감무소식이었답니다.그래서 손해를 좀 보더라도 싼 가격에 팔아버려야 겠다고 마음 먹었지만 이 역시 매수 희망자를 찾을 수 없었습니다.
임차인도 구할 수 없는 낡고 작은 단층 건물을 팔아 보겠다는 생각마저 ‘언강생심’이라는 걸 깨닫고 차라리 돈을 좀 들여서 라도 신축을 해볼까 하는 생각도 했으나 대지(74㎡, 22.38평)가 협소해 이것 역시 마땅치 않았다고 합니다.
그야말로 이러지도 못하고 저러지도 못한 채 해마다 더욱더 낡아져 가는 건물을 바라보며 한숨만 쉴 수밖에 없는 상황이었습니다.이런 난처한 상황으로 인해 고심이 깊으셨는지 저희 TF Team의 제안에 매우 적극적으로 호응해 주셨습니다.
덕분에 저희 의뢰인이 바랬던 부분과 함께 TF Team에서 제시해 드린 제안이 건물주 분과 협의가 잘 이뤄져 이번 프로젝트의 대상지로 선정할 수 있었습니다.
의뢰인과의 협의를 통해 건물주 분께 제안해 드린 사항은 임차인이 전액 비용을 부담해 건물 전체를 리모델링할 테니 임대료 부담을 낮춰 주시고, 임차인에게 전대차계약에 대한 권한도 허용해 달라는 것이었습니다. 즉 임차인이 비용을 투입해 건물 내외관을 대폭 개선하는 대신 무상임차기간(렌트프리)을 3개월 부여하고, 기존 보증금 4000만원에서 1000만원을 낮춰 3000만원으로 조정하며, 월세는 210만원에서 40만원을 낮춘 170만원으로 합의를 봤습니다.
여기에 임대차계약기간 중에 언제든지 임차인이 원하는 때에 전대차계약을 할 수 있도록 임대인의 사전 동의를 구해 놓음으로써 매월 지급하기로 한 월세 170만원보다 더 높은 월세를 낼 수 있는 전차인에게 다시 임대를 줄 수 있는 조건을 만들어 놨습니다. 즉 월세 300만원을 내고 들어오겠다는 임차인이 생긴다면 의뢰인은 매월 130만원의 차익을 얻을 수도 있게 됩니다.
예시) 300만원(전대차금액) – 170만원(임대료) = 130만원(임차인 수익금)
아울러 운용의 관점에서 살펴보자면 의뢰인(임차인)이 가게 오픈 후 추정 순수익이 매월 고정지출 및 기타 부대비용을 감안하더라도 매월 1000만원 이상이 될 것으로 예상했기 때문에 의뢰인이 이번 프로젝트에 투입한 비용(총 8000만원)은 대략 8개월이면 충분히 회수할 수 있을 것으로 판단하셨습니다.
이번 프로젝트를 통해 얼음가게와 부대찌개 식당이 있던 낡고 허름한 빈 건물이 ‘밸류업’ 과정을 통해 요즘 MZ세대들이 즐겨 찾는 ‘힙’한 공간으로 거듭나게 됐습니다.
건물주께서는 “예전엔 싸게 라도 팔고 싶어도 누구 하나 거들떠 보지 않았는데 이제는 주변 중개업소에서도 관심 갖고 물어보더라”라는 말씀을 하시며 장기간 방치할 수밖에 없었던 건물이 돈 한푼 들이지 않고 멋지고 트랜디한 공간으로 거듭나게 돼 매우 흡족해 하셨습니다. 아울러 앞으로 임차인이 전대차를 통해 더 높은 월세가 형성될수록 향후 건물 가치 상승을 통한 실질적인 수익도 거둘 수 있을 걸로 기대됩니다.
흔히 부동산 투자, 밸류업, 건물 리모델링이라고 하면 건물의 가치 개선을 위해 건물주만이 할 수 있고 그 과실 역시 건물주가 독식하는 것으로 오해하기 쉽습니다.
그러나 이번 프로젝트처럼 상호 이해를 바탕으로 임대인과 임차인이 상호 윈윈할 수 있는 구조를 얼마든지 만들어낼 수 있으며, ‘밸류업’을 통한 효과는 당사자 뿐만 아니라 주변 지역상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 역시 함께 생각해볼 수 있으면 좋겠습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터