국회 문턱 넘은 노후계획도시 특별법…"분당 주목해라"[이송렬의 우주인]
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김제경 투미부동산 소장 인터뷰
"특별법 없어도 추진될 가능성 가장 높은 곳 '분당'"
"도시정비사업, 서울서 특히 중요…문제는 '사업성'"
김제경 투미부동산 소장(사진)은 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '최근 1기 신도시 등 노후계획도시 특별법이 국회 문턱을 넘은 데 따라 유망한 지역이 어디인가'라는 질문에 "노후계획도시 특별법 통과는 아무래도 사업성을 개선한다는 측면에서 재건축·재개발사업 등 도시정비업계엔 긍정적인 요인"이라며 이렇게 말했다. 분당·일산·중동·평촌·산본 등 오래된 1기 신도시 원도심 재정비를 촉진하는 '노후계획도시 특별법'은 국토교통위원회 법안심사소위원회와 법제사법위원회를 잇달아 통과해 국회 문턱을 넘었다.
법안에는 택지 조성 이후 20년이 넘은 100만㎡ 이상 노후계획도시를 대상으로 안전진단 규제를 완화하고 용적률 특례를 제공한다는 내용이 담겼다. 특별법에 따라 2종 주거지역은 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경할 수 있고 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있다. 용적률이 오르면 기존 15~20층인 아파트를 30층까지 올려 사업성이 크게 개선된다.
김제경 소장은 "법 통과 여부와 상관 없이 재건축 사업이 꾸준히 속도를 내면서 끝까지 갈 수 있는 지역을 찾는 게 가장 중요하다"며 "이번 노후계획도시 특별법 대상 지역이 많지만 이 가운데 경기도 성남시 분당구가 가장 속도가 빠를 것"으로 예상했다.
그는 "분당을 포함해 인근 지역 시세가 20억원대로 높은 수준이라는 점이 가장 중요하다"며 "과거엔 도정사업에서 '인허가'가 가장 중요한 요인이었다면 지금은 돈, 즉 '조합원이 추가분담금을 얼마나 낼 수 있느냐'가 핵심 요인이다. 인근 시세가 높다면 거주하는 주민들의 소득 수준이 높을 가능성이 크고 이는 곧 분담금을 낼 수 있단 뜻"이라고 설명했다.
이어 "요즘 통상 재건축·재개발 단지들의 추가 분담금이 3억~4억원 수준으로 이보다 사업성이 더 좋지 않은 곳은 5억원을 넘어가는 곳도 많다"며 "이런 점을 고려하면 도정사업이 진행되는 인근의 시세, 지역의 소득 수준을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
또 "지역을 골랐다면 단지를 선정해야 하는데 '역세권' 단지를 고르는 것이 유리하다"며 "1기 신도시 등 수도권에 조성되는 단지들은 서울로의 접근성이 가장 중요하다. 수도권광역급행철도(GTX)가 집값을 밀어올리는 데는 이유가 있다. 재건축이 진행된다면 역세권을 중심으로 먼저 진행될 가능성이 높다"고 덧붙였다. 김 소장은 "경기 성남 다음으로는 안양시 동안구 평촌동이 가능성이 높다고 본다"며 "서울에서 평촌 방향으로 내려오다보면 경기 과천이 있는데 과천은 이미 개발이 대부분 끝났다고 봐야 한다"며 "과천 지식정보타운을 중심으로 시세가 견고하게 다져지면 다음엔 평촌에서 도정사업이 진행될 수 있다. 특히 서울 지하철 4호선이라는 교통까지 갖춰졌기 때문에 사업성이 그만큼 높다고 볼 수 있을 것"이라고 설명했다.
다만 김 소장은 "법안 통과는 1기 신도시에 긍정적인 건 분명한 사실"이라면서도 "법안이 통과됐다고 해서 단기간의 집값 상승을 노리고 막연히 투자해서는 안된다"고 지적했다. 안전진단 완화 정도나 용적률 등이 단지별로 얼마나 적용될지는 사업이 진행돼 봐야 알 수 있기 때문이다.
김제경 소장은 "용적률 역시 이미 높은 수준이라 특별법에 따른 인센티브를 받는다고 해도 수익성은 낮다"면서 "투자자들 역시 이런 점을 고려하고 매수를 결정해야 할 것"이라고 강조했다.
마지막으로 김제경 소장은 "재건축·재개발 등 도시정비사업에 투자를 고려하고 있다면 임장, 시장 분석 등 필수적으로 해야 하는 것 외에 꼭 봐야 하는 것이 있다"며 "단지 내 주민들의 분위기가 정말 중요하다. 아무리 사업성이 좋은 단지여도 사업에선 주민 동의율이 중요하기 때문에 결국 단지 주민들이 얼마나 사업에 협조적인지를 꼭 살펴야 할 것"이라고 짚었다.
우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com
영상=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com