"韓 저출산, 흑사병 수준" NYT의 경고…부동산 시장 무너질까 [한상춘의 국제경제 읽기]
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지면A18
인구통계 이론 따르면
부동산 가격은
35~55세 줄면 하락
금융이 실물 경기 주도
인구통계 이론 안 맞아
내년 금리인하 땐
위험자산 선호 높아지고
부동산 수요 증가할 것
인구가 경제에 미치는 영향은 크다. 생산함수(Y=f(K, L, A), K=자본, L=노동, A=총요소생산성), 소비함수, 그리고 투입산출(I/O)표를 통해 한국 인구구조 변화에 따라 소비지출액, 생산유발액, 부가가치액, 고용창출 규모 등을 모두 산출할 수 있다. NYT의 경고에 많은 사람이 공감하는 것도 이 때문이다.가장 널리 알려진 것은 인구구조 변화에 따라 부동산 가격(특히 주거용 부동산)을 예측하는 ‘인구통계학적 이론’이다. 논리적 근거는 아주 간단하다. 특정국의 부동산 가격은 그 나라 자산계층(35∼55세, 핵심자산계층은 45∼49세)이 앞으로 두터워지면 상승하고 엷어지면 하락한다는 것이다.
은퇴 후 삶의 수단으로 미국보다 주식 보유 비율이 적은 한국으로서는 인구통계학적 이론이 최소한 수도권을 중심으로 아파트 가격을 예측하는 데 유용한 것으로 평가돼 왔다. 1960년대 이후 이명박 정부 출범 2년까지 세대가 지날수록 자산계층이 두터워짐에 따라 아파트 가격이 한 단계씩 뛰었다.그 이후 박근혜 정부 출범 2년 때까지 부동산시장이 침체 국면에 빠졌다. 때맞춰 해리 덴트의 <인구 절벽(The Demographic Cliff)>이 발간돼 큰 인기를 끌었다. 예측기관과 부동산 전문가의 비관론이 쏟아지는 가운데 5대 은행장이 강남 집값이 2016년에는 15% 정도 폭락할 것이라고 한 예측은 아직도 기억에 생생하다. 결과는 모두 빗나갔다.
당시 비관론의 근거는 하나같이 ‘한국은 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빨라 베이비붐 세대가 은퇴하면 자산계층이 받쳐주지 못할 것’이라고 본 점이다. 특히 핵심자산계층이 은퇴하기 시작하는 2018년 이후 한국 부동산시장과 경기는 장기 침체에 빠질 것이라는 예상이 덴트가 쓴 <인구 절벽>의 주된 내용이다.
덴트의 주장은 각국 중앙은행의 통화정책 관할 대상이 바뀐 점을 무시한 결정적인 한계를 갖고 있었다. 인구통계학적 이론이 맞으려면 앨런 그린스펀 전 미국 중앙은행(Fed) 의장의 주장대로 통화정책 관할 대상에 부동산 등 자산시장이 포함되지 말아야 한다(그린스펀 독트린). 하지만 금융위기 이후에는 벤 버냉키 전 Fed 의장의 주장대로 자산시장을 포함시켜 통화정책을 운용해 오고 있다(버냉키 독트린).금융이 실물을 반영(following)하는 그린스펀 독트린 시대에서 부동산 가격은 인구통계학적 이론으로 결정된다고 여겨졌다. 하지만 금융이 실물을 주도(leading)하는 버냉키 독트린 시대에는 이 이론에 근거한 부동산 가격 예측은 자주 틀린다. 자산계층에 따른 부동산 수요 변화보다 통화정책에 따른 부동산 수요 변화, 즉 포트폴리오 변경 효과가 더 크게 나타나기 때문이다.
주요 예측기관들은 한국의 기준금리가 내년 3분기 이후에는 인하될 것으로 보고 있다. 버냉키 독트린에 따라 앞으로 금리 인하가 기대되면 위험자산 선호 경향이 높아지면서 부동산 수요가 증가하는 포트폴리오 변경 효과가 자산계층 축소에 따른 부동산 수요 감소 효과를 웃돌 것으로 예상된다.
인구통계학적 이론에 따라 내년에 한국 부동산시장이 침체에 빠질 것이라고 보는 예측기관과 부동산 전문가는 이 점을 간과하고 있다. 문재인 정부에서 수도권 집값을 잡기 위해 추진한 대책이 실패로 끝난 것도 이 때문이다. 새로운 국토교통부 장관을 맞이할 현 정부에서는 직전 정부의 실패를 교훈으로 삼아 부동산 정책을 추진해야 한다.