규제 풀리는 분당 한솔·용산 한강맨션, 재건축 탄력받는다

Cover Story
노후도시 정비 특별법 등 국회 통과 영향은

'1기 신도시 특별법' 대상 확대
일산 후곡, 서울 상계 등도 포함
안전진단 완화·용적률 상향 혜택

재초환법 개정으로 부담금 낮춰
평균 부과액 절반 수준으로 감소

사진=한경DB

수도권 1기 신도시 재건축을 촉진하는 ‘노후계획도시 정비 특별법’(노후계획도시 특별법) 제정안과 노후단지 재건축 부담금을 줄여주는 재건축초과이익 환수법(재초환법) 개정안이 국회를 통과했다. 법안 공포 후 4개월 뒤인 내년 4월께부터 시행될 예정이다. 그동안 국회에서 발목이 잡힌 재건축 규제가 대거 완화되면서 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것이라는 기대가 나온다. 경기 성남시 분당 한솔1~3단지, 일산 후곡·강촌마을 등은 노후계획도시 특별법 선도지구로 지정되기 위해 잰걸음질하고 있다. 이와 함께 재건축 부담금 완화로 서울 용산구 이촌동 한강맨션, 성동구 성수동 장미아파트 등의 재건축 사업이 탄력을 받을 가능성이 높다.

그래픽=김선우 기자

“선도지구 지정돼야”…1기 신도시 ‘들썩’

노후계획도시 특별법은 경기 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등 수도권 1기 신도시를 포함해 전국 노후 택지지구 51곳, 103만 가구에 적용된다. 적용 대상이 기존 1기 신도시에서 ‘택지조성사업을 완료한 지 20년 이상 지난 면적 100만㎡ 이상 택지’로 대폭 확대됐다. 서울 상계·중계·목동·개포지구와 경기 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등이 모두 포함된다.

노후계획도시 특별법은 크게 ‘안전진단 완화’와 ‘용적률(대지면적 대비 건축물 총면적 비율) 상향’이라는 두 가지 혜택을 준다. 재건축 사업에서 가장 중요한 두 가지 걸림돌을 모두 완화해 사업 과정을 쉽게 해주고 수익성은 배로 높여준 셈이다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 단추로 꼽힌다. 재건축은 준공된 지 30년 넘은 노후 아파트 위주로 진행되지만 준공 30년 이상 된 아파트라고 무조건 재건축을 할 수 있는 건 아니다. 건물이 계속 사용하지 못할 정도로 낡았고 안전하지 못하다는 걸 검증하는 게 안전진단이다. 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제해준다. 준공 연수도 기존 30년에서 20년으로 낮췄다.

용적률을 높여줘 사업 수익성 확보의 길도 열었다. 1기 신도시의 평균 용적률은 법정 용적률 상한선을 거의 다 채웠다. 특별법이 적용되면 용도지역을 변경하는 ‘종 상향’을 통해 용적률이 최대 500%까지 높아진다. 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경한다. 3종 주거지역은 최대 용적률이 300%인데, 이를 준주거지역으로 변경하면 최대 500%까지 높일 수 있다.

대상 지역은 특별법 통과 전부터 선도지구로 선정되기 위한 작업이 한창이다. 처음 재건축을 시작하는 단지와 늦게 합류하는 단지 간 시차가 10~20년 생기는 만큼 ‘첫 타자’로 자리매김하려는 전략이다. 재정비 모범사례인 선도지구로 선정되면 예산과 행정지원 등도 받을 수 있다.

대표적으로 분당구 정자동 한솔 1·2·3단지(청구·LG·한일) 통합 재건축 추진준비위원회가 있다. 사전 동의율을 기존 74%에서 90%대로 끌어올려 선도지구 지정의 포석을 마련하겠다는 계획이다. 인근 이매동 풍림·선경·효성, 시범단지(삼성한신·우성·한양·현대)도 선도지구 지정을 겨냥하고 있다.

111곳 중 44곳은 면제…“사업 부담 낮아져”

재건축초과이익환수법 개정안 통과로 재건축 사업의 걸림돌 중 하나인 재건축 부담금이 줄어든다. 재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 생기는 초과 이익 일부를 정부가 부담금으로 걷어가는 것이다. 노후 아파트를 재건축할 때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 초과이익 3000만원에서 8000만원으로 대폭 높아진다. 부과율을 결정하는 구간 단위도 기존 2000만원에서 5000만원으로 넓힌다.

초과이익 산정 방식도 부담금을 줄여주는 방향으로 바뀐다. 20년 이상 장기 보유자(1주택)에게는 부담금을 최대 70% 감면해주고, 초과이익 산정 시작 시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 늦춰진다. 국토교통부에 따르면 이번 조치로 현재까지 전국에 재건축 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 가운데 40%가량인 44곳은 부담금이 면제되고, 평균 부과액도 현재 8800만원에서 4800만원으로 45%가량 줄어들 것으로 예상됐다. 서울은 면제 대상이 40개 단지 중 7곳에 그치지만, 지방은 44개 단지의 절반이 넘는 25곳에서 재건축 부담금이 부과되지 않을 전망이다. 현재까지 재건축 부담금이 가장 높은 곳은 용산구 이촌동 한강맨션으로, 1인당 7억7000만원에 이른다. 이어 성동구 성수동 장미아파트가 4억6300만원, 서초구 반포동 반포 3주구가 4억200만원 순이다.

정비업계에선 1인당 5500만원가량이 줄어들 것으로 내다보고 있다. 예컨대 한강맨션은 7억7000만원에서 7억1500만원으로, 성수동 장미아파트는 4억6300만원에서 4억800만원으로 감소한다. 부담금이 2억원 미만인 단지는 기존 부담금의 20% 이상이 감소하는 셈이다.

심은지 기자 summit@hankyung.com