고가 2주택자 임대보증금 2026년부터 과세

김형철의 절세노트

올해 세법 개정안 가운데 납세자가 알고 있으면 절세에 도움이 되는 내용들을 정리해 보자.

먼저 고가주택 2주택자의 전세 보증금에 대한 간주임대료 소득을 계산하도록 과세 범위가 넓어졌다. 현재는 주택의 기준 시가에 관계없이 2주택자가 전세 보증금을 받는 경우 간주임대료 소득에 과세하지 않았다. 하지만 2026년부터 기준 시가 12억원을 초과하는 고가주택 2주택자의 경우 전세 보증금에 간주임대료 소득을 과세한다. 간주임대료는 대상 주택의 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액에 임대 기간과 정기예금 이자율 등을 고려해 계산한다.

다음으로 비주거용 건축물을 주택으로 용도 변경하고 매매하는 경우 장기보유특별공제 계산법을 바꿨다. 용도 기간별 보유·거주기간 공제율을 합산해 장기보유특별공제를 계산하도록 했다. 보유기간 공제율은 최대 40% 한도로 비주거용 건축물 보유기간에 대한 일반 공제율(매년 2%)과 주택 보유기간에 대한 1가구 1주택 공제율(매년 4%)을 합산한다. 거주기간 공제율은 용도변경 후 주택 거주기간에 대해 1가구 1주택 공제율(매년 4%)을 적용하는 것이다.

가업승계 과세 혜택도 확대했다. 가업승계 증여세 과세 특례에서 세율 20% 적용을 ‘60억원 초과’에서 ‘120억원 초과’로 확대했다. 생전에 가업주식을 증여하게 되면 가업승계 증여세 과세 혜택이 적용된다. 2024년 가업주식 증여분부터 300억원(가업 영위 기간에 따라 최대 600억원) 한도로 10억원의 기본공제를 한 뒤 120억원까지는 10%, 120억원 초과 시 20%로 증여세를 계산한다.

마지막으로 혼인 증여재산 공제와 출산 증여재산 공제의 통합 공제한도 1억원이 신설됐다. 10년 내로 직계존속의 일반 증여재산공제 5000만원(미성년자 2000만원)과 별개로 2024년 증여부터 혼인 증여재산 공제와 출산 증여재산 공제를 모두 적용받으면 통합 공제한도 1억원을 적용받을 수 있다. 혼인 증여재산 공제 혜택은 혼인신고일 이전과 이후 2년씩 총 4년간, 출산 증여재산 공제는 자녀 출생일로부터 2년간 적용된다.

김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사