주택임대업자, 장기보유공제 받으려면…

김형철의 절세노트

주택임대사업자가 양도 단계에서 받을 수 있는 세금 혜택은 크게 다주택자 양도세 중과 배제, 거주 주택 비과세, 장기보유특별공제 특례 적용 등이 있다.

부동산 양도소득세는 양도차익에서 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 차감하고 세금을 계산한다. 3년 이상 보유한 부동산에 대해 공제가 적용된다. 1가구 1주택자는 양도차익에서 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주), 1주택자가 아니면 매년 2%씩 증가해 최대 30%(15년 이상 보유)가 공제된다.

주택임대사업자는 일정 요건을 충족하면 전체 양도차익 중 임대 기간의 양도차익에 대해 장기보유특별공제 특례가 적용되며, 10년 이상 임대 시 최대 70%(8년 이상 50%)의 공제율을 적용받을 수 있다.

세법에서 정한 요건은 첫 번째로 등록 요건이 있다. 2020년 말까지 주택임대사업자로 세무서와 지방자치단체에 등록했으면 된다. 건설임대주택은 2024년 말까지 등록할 수 있다. 다음으로 면적 요건이 있다. 임대주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하여야 한다. 가액 요건의 경우 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권 3억원) 이하여야 한다. 마지막으로 임대료 증액 제한 요건이 있다. 종전 임대료(보증금과 월 임대료 포함)의 5% 이내로 올려야 한다. 임대료 인상 후 1년 내에 다시 증액하지 않아야 한다.

임대료 증액 제한 요건은 특히 꼼꼼히 검토해야 한다. 최근 주택임대사업자가 주택을 양도하고 장기보유특별공제 특례 적용을 신청한 것이 임대료 증액 제한을 위반했다고 간주해 세금 혜택을 적용할 수 없다는 판결이 나왔다. 주택임대사업자는 임대료를 연간 5% 이내 인상하고, 2년간 10% 이내 인상한 다음 장기보유특별공제 특례 적용을 신청했다.

하지만 과세관청은 임대료 증액 규모는 ‘직전 계약 임대료 대비 5% 이내’가 적정하다며 주택임대사업자의 특례를 적용할 수 없다고 판단했다. 2년 단위 주택 임대차계약에서 2년 기준으로 임대료를 5% 안쪽으로 인상해야만 특례를 적용할 수 있다는 것이다.

김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사