새 집주인이 불안하다면…세입자가 전세계약 거부할 수 있다는데[아하! 부동산법률]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=뉴스1

#. 집주인과 좋은 관계를 맺어 오다 한 달 전 계약 연장에 합의했습니다. 최근 집주인이 다른 사람에게 집을 매도하면서 주인이 바뀔 것이라고 통보했습니다. 저는 새로운 집주인이 어떤 사람인지도 모르고 전세 보증금은 제대로 받을 수 있을지 걱정입니다.

세입자 입장에서는 계약이 종료될 때 돌려받아야 할 전세 보증금이 있기에 집주인이 바뀌는 상황이 그리 달갑지만은 않은 게 사실입니다. 그렇다고 개인의 부동산 거래를 막을 수는 없습니다. 자본주의 사회에선 재산거래가 자유롭기 때문입니다.

그럼에도 집주인이 바뀌는 상황에서 전세금 반환에 두려움이 생긴다면 어떨게 해야할까요. 세입자는 법률상 새 집주인과의 계약을 거부할 권리가 있습니다.

법률상으로 집주인의 부동산 매매는 전혀 문제가 되지 않는 합법적인 거래입니다. 이 가운데 임대차 계약은 하나의 채권 관계로 볼 수 있습니다. 채권 관계는 채무자가 채권자에게 채무를 갚을 의무가 있으며, 설령 채무자가 사망하더라도 채무 의무를 면할 수 없습니다. 이는 임대차 관계에서도 마찬가지입니다.

전세금 채권은 계약이 종료될 때 집주인이 세입자에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 전세금을 반환해야 할 집주인이 채무자이며, 전세금을 돌려받아야 할 세입자는 채권자에 해당한다는 뜻입니다. 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 채무자가 자신 마음대로 채무자의 의무를 다른 사람에게 넘기는 것과 같습니다.

이 경우 세입자는 집주인 변경에 대해 거부권을 행사할 권리가 생깁니다. 실제로 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자가 거부권을 행사할 권리가 있다는 대법원 판례가 존재합니다.

다만 집주인 변경에 관해 거부권을 행사할 때는 집주인의 부동산 매매 자체를 막을 수 없다는 사실을 명심해야 합니다. 거부권 행사는 전세금 채권이 기존 집주인에서 새 집주인으로 승계되는 것을 거부하는 것일 뿐입니다. 부동산 매매를 하지 말라는 의미는 아니기 때문입니다. 아울러 세입자가 유의해야 할 부분은 거부권을 행사하는 즉시 계약은 해지돼 집을 비워줘야 하는 명도 의무가 발생한다는 점입니다.

최근 시장에선 세입자에게 통보 없이 이뤄지는 집주인 변경 사례도 늘고 있어 주의가 필요합니다. 최근 전세 사기 유형을 살펴보면 돈이 필요한 사람들을 모집해 일정 금액을 주고 집주인을 변경한 후 세입자의 전세금을 가로채는 수법이 등장했습니다.

이 사실을 모르고 있던 세입자는 계약 종료 시점이 다가올 때쯤에야 알게 돼 피해가 생기게 됩니다. 세입자가 수시로 집주인을 확인하지 않는다는 점을 노린 악질적인 수법이라고 볼 수 있습니다.

이런 피해를 예방하기 위해서는 계약 전부터 특약을 넣어 대비하는 것이 중요합니다. 가령 '집주인이 변경될 시에는 세입자에게 반드시 통보하고 이를 어길 시에는 기존 집주인이 전액 전세금을 반환해야 한다'라는 취지의 내용을 넣는 게 좋습니다.

정상적으로 전입신고와 확정일자를 마친 선순위 세입자라면 집주인 변경에 대해 크게 걱정할 필요는 없습니다. 해당 주택에 이사를 오기 전 등기부를 통해 집주인의 채무에 문제가 없음을 확인하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤다면 우선순위로 전세금 채권을 인정받을 수 있기 때문입니다.

만약 새로운 집주인에게 문제가 생겨 전세금을 돌려받지 못하더라도 전세금 반환소송을 통해 부동산 경매로 전세금을 해결할 수 있습니다. 경매 대금이 돌려받아야 할 전세금에 미치지 못하더라도 선순위 세입자라면 나머지 금액을 낙찰자에게 받을 수 있습니다.

하지만 선순위 세입자가 아니라면 전세금을 돌려받지 못한 채 집을 빼줘야 하거나 전세금 중 일부를 돌려받지 못하는 위험이 생길 수 있으니 이사를 오기 전 선순위 세입자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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