집주인 승소한 원심 파기…"사유 뒤바뀐 이유 등 충분히 심리 안 해" "실거주 의사 결정 경위 등 세입자 신뢰 훼손 여부 봐야" 기준 첫 제시
집주인이 '실거주'를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하려 할 경우 '실제 거주' 여부를 증명해야 한다는 대법원의 첫 판례가 나왔다. 실거주자에 대한 집주인의 설명이 오락가락해 신뢰가 훼손됐다면 적법한 거절 사유에 해당하지 않아 갱신 요구를 인정해야 한다는 취지의 판단이다.
26일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 아파트 주인 A씨가 세입자 B·C씨를 상대로 낸 건물 인도 청구 사건에 대해 A씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
재판부는 "실제 거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 A씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다"며 "이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. A씨는 2019년 1월 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3천만원에 2021년 3월까지 2년 동안 B·C씨에게 빌려주는 임대차계약을 체결했다.
이후 2020년 12월 "코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다"며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다.
이에 세입자는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈고, A씨는 집을 비우라는 소송으로 응수했다. 계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있도록 한 제도로, 세입자 보호를 위한 '임대차 3법' 중 하나로 2020년 7월 시행됐다.
A씨는 노부모를 거주하게 할 계획이라 주택임대차보호법이 정한 갱신 거절 사유(본인이나 직계 존·비속의 실제 거주)에 해당한다고 주장했다.
하지만 세입자는 처음에는 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 소를 제기한 후 노부모 실거주로 말을 바꿨다는 점에서 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다고 반박했다. 1심과 2심은 "A씨는 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 A씨 승소로 판결했다.
하지만 대법원은 하급심의 판단이 잘못됐다며 다시 심리하라고 파기 환송했다.
일단 '실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증한다면 이를 받아들일 수 있다고 재판부는 판단했다.
구체적으로는 임대인의 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다고 판시했다.
재판부는 이 기준으로 봤을 때, A씨는 실제 거주자에 대해 말을 바꾼 것에 합리적인 설명을 하지 않았다고 판단했다.
지방에 거주하는 부모가 근처 병원 진료를 위해 이 아파트에 거주해야 한다고 주장했는데, 해당 병원에서 1년에 1∼5차례 통원진료를 받았다는 외래진료확인서를 제출한 것만으로는 이를 수긍할 수 있을 정도라고 보기 어렵다고 봤다.
본인 가족이 직접 살겠다는 최초 사유에 대해서도 의문이 있다고 판단했다.
A씨가 이 아파트 인근에도 다른 아파트를 소유하고 있고, 자녀 교육을 위해 가족들이 또 다른 지역에서 살고 있었음에도 전학·이사를 준비하지도 않았다는 점에서다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다"고 설명했다.