새해부터 바뀌는 취득·보유·양도·증여 관련 세법 내용은?

새해부터 적용되는 세법이 국회 본회의를 통과해 최종 확정됐다. 부동산과 관련된 세법은 취득, 보유, 양도, 증여 등에서 새로운 내용이 반영됐다.

취득세는 출산 가구에 대한 감면이 추가됐다. 2025년까지 자녀를 출산한 가구는 출산일로부터 1년 전부터, 출산일 기준 5년 이내 취득금액이 10억원 이하인 주택을 취득할 경우 취득세의 일부를 감면받을 수 있다. 공제 최대한도는 500만원이다. 이때 일시적 2주택의 경우 종전 주택을 3개월 이내에 처분하는 조건으로도 적용 가능하다.

다만 감면받으며 취득하는 주택에 대해 주택 취득일로부터 3개월 이내에 해당 자녀와 상시 거주를 시작해야 한다. 거주 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각하거나 임대하는 경우에는 감면받은 취득세를 추징받는다. 취득세 중과세율 적용이 해결되지 않은 상황에서 출산 가구에 취득세 부담을 줄여주기 위해 개정됐다. 중과세율에 대한 전면 개정은 이뤄지지 못하고 특례 조정으로 국한된 것은 아쉬운 부분이다.

보유세는 고가 임대주택에 대해 간주임대료 기준이 신설됐다. 종전까지는 3주택 이상 보유분에 대해 전세 보증금에 간주임대료를 계산했다. 개정안이 통과되며 2026년 1월 1일 이후부터는 기준시가 12억원 이상인 주택 2채를 임대하는 경우에도 간주임대료를 계산하는 방향으로 임대소득세가 개정됐다. 간주임대료에 따른 세 부담 변동 효과를 예상해 2025년 12월 31일까지는 어떻게 할 것인지 의사 선택을 해야 한다.

양도세에선 장기보유공제금액을 계산하는 내용이 변경됐다. 용도 변경 또는 사실상 주택으로 사용하게 된 경우 종전에는 전체 보유기간에 대한 일반공제율(연간 2%)을 적용한 금액과 주택으로 용도 변경한 후 1가구 1주택 공제율(연간 8%)을 적용한 금액 중 큰 금액을 적용해 왔다. 앞으로는 용도변경 전까지는 일반 공제율을 적용하고, 그 이후 부분에 대해서는 주택 보유에 대한 공제율(연간 4%)과 거주기간에 대한 공제율(연간 4%)을 적용하는 것으로 개정됐다. 다만 보유기간에 대한 공제율 한도는 최대 40%다. 2025년 1월 1일부터 적용된다. 일반 건물로서 보유기간도 인정받을 수 있으므로 세입자 입장에서 일정 부분 유리한 개정으로 판단된다.

양도소득세는 감면 한도 부분에 대해 요건을 구체화하고 적용 기간을 축소했다. 감면 대상이 되는 자산을 거래 시기를 조정하거나 대상 물건을 분할해 거래하는 등의 방법으로 나눠 거래할 경우 단일 거래로 판단해 1억원만 감면받을 수 있도록 개정됐다.

다음으로 세법 개정안과 관련해 가장 관심을 끌었던 혼인 증여 공제가 기존 안보다 확대된 개정안이 국회를 통과했다. 부모로부터 재산을 증여받는 경우에는 10년간 5000만원 범위에서 증여재산 공제를 받을 수 있다. 이와 별도로 혼인일 전후 2년 또는 자녀의 출생일로부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받는 경우 1억원의 증여재산공제를 받을 수 있도록 개정됐다. 다만 혼인에 따른 증여공제와 출산으로 인한 증여공제는 중복으로 적용받을 수 없다. 합산해 최대 1억원까지만 공제받을 수 있는 것이다. 개정안이 통과되면서 기본공제 5000만원은 양가 부모로부터 최대 1억5000만원씩 증여 공제받을 수 있게 됐다.

김성일 리겔세무회계 대표 회계사