미분양주택 위기단계별 대응 방안 보고서 발표 "미분양, 지금은 관리 가능…정부 지원은 건설사 자구노력 전제"
수도권 미분양 주택은 관리가 가능한 단계지만, 제주·전북·대구 등 지방은 관심을 기울여야 할 할 단계라는 국책 연구기관의 분석 결과가 나왔다. 국토연구원은 미분양이 전국적으로 10만가구에 가까워지면 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면을 검토해야 하고, 13만가구를 넘으면 공공의 미분양 주택 매입을 통해 위기 단계별로 관리해야 한다고 제언했다.
국토연구원은 9일 발표한 '미분양주택 위기단계별 정책 대응 방향' 보고서에서 미분양주택 위험 수준을 ▲정상 ▲관심 ▲위험진입 ▲위험발생 4단계로 구분했을 때 수도권은 '정상' 단계이며 지방은 '관심' 단계라고 분석했다.
제주의 경우 '위험발생' 단계인 100을 넘어섰고 전북(80.2), 대구(78.4), 전남(73.9), 충북(68.0), 경북(66.3)은 '관심단계' 수준이었다. 제주는 '위험발생' 단계지만 변동성이 큰 외지인 투자 수요층을 타깃으로 한 도심 외곽주택이 미분양된 것이기에 해석에 유의할 필요가 있다고 연구진은 설명했다.
지난해 10월 기준으로 미분양 주택이 가장 많은 곳은 경북 포항(3천896가구)이다.
이어 대구 남구(2천329가구), 대구 달서(2천238가구), 울산 울주(2천56가구), 충남 아산(1천971가구)이 뒤를 이었다. 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만7천925가구이며 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 1만465가구다.
전국 미분양주택은 장기 평균을 소폭 밑도는 수준으로, 관리 가능한 단계지만 향후 금리 수준과 분양물량 증가, 경기 침체 여부에 따라 미분양 주택이 증가할 가능성이 있다.
이 때문에 위기 단계별 선제 대응 전략이 필요하다는 게 연구진의 제언이다. 연구진은 또 정부 지원 방안은 건설사가 자구책을 마련한다는 것을 전제로 검토돼야 한다고 강조했다.
국토연이 지난해 2월 미분양 해소를 위한 정부 지원 필요성을 설문 조사한 결과 일반 국민 다수는 정책 지원이 필요하지 않다고 응답하는 등 국민 여론도 좋지 않은 상황이기 때문이다.
설문조사에서 일반 가구의 59.1%, 중개업소의 68.8%는 미분양주택 문제를 시장에 맡겨야 한다고 응답했다.
만약 정부가 개입한다면 우선해야 할 정책은 일반 가구의 70.5%, 중개업소의 76.2%가 미분양주택 구매자에게 세제 혜택을 주는 수요자 지원 정책이라고 답했다.
정부에서 미분양 주택을 매입한다면 적정가격은 분양가 대비 68.2%가 평균치로 조사됐다.
연구진은 전국 미분양이 6만4천가구를 넘어서는 '관심' 단계에선 무주택 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 예외 적용하고, 장기·저리 주택구입 자금 대출 지원을 강화해야 한다고 밝혔다.
미분양 9만9천가구 이상인 위험진입 단계에선 미분양 주택 매입 때 취득세·양도세 감면 정책과 매입임대사업자 추가 지원, 민간임대리츠 활성화 등의 정책을 추진해야 한다고 제시했다.
전국 미분양 13만4천호 이상인 위험 단계에선 공공에서 미분양주택을 매입하는 등 직접적인 공급자 지원 정책을 펴야 한다고 봤다.
연구진은 "분양가 인하 등 건설사의 자구책 마련과 함께 실수요자에 대한 세제·금융 지원을 통해 준공 전 미분양주택이 준공 후 미분양으로 전환되는 것을 최소화할 필요가 있다"며 "한국토지주택공사(LH)에서 수행하는 매입임대사업 또는 분양전환이 가능한 10년 공공임대주택사업에 미분양주택을 활용해야 한다"고 밝혔다. 아울러 급격한 금리 인상과 기존 주택 가격보다 높은 분양가로 미분양주택이 증가한 사업장에 대해서는 금리가 안정될 때까지 시행사·시공사의 자구책을 전제로 유동성을 공급하고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 정상화해 안정적으로 주택을 공급해야 한다고 덧붙였다.