부동산 PF발 위기 재발 방지 모범 답안은?

최근 태영건설의 기업구조개선 신청에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)보증 채무 관련 건설업계의 추가 위기 우려가 커지고 있다. 금융기관들이 건설사의 신규대출과 만기 연장에 보수적으로 대응할 경우 재무구조나 자금력이 취약한 건설사는 곧바로 위기에 직면할 수 있기 때문이다. 이에 따라서 최근 신용평가 기관들과 증권사들이 개별 건설사의 PF 우발채무 규모와 내용을 분석한 보고서를 잇달아 내놓으며 건설사 옥석 가리기가 본격화되고 있다.

우발채무는 현 시점에는 재무제표에 채무로 계상되어 있지는 않으나, 장래에 채무로 계상될 수 있는 잠재적인 부채를 뜻한다. 부동산 PF 지급보증이 바로 이러한 경우인데, 시장이 호황인 경우에는 별 문제가 되지 않지만 금리상승 및 부동산 경기 악화 등으로 사업성이 악화되어 시행사가 채무를 감당하지 못하게 되면 이를 보증한 건설사의 채무가 되기 때문에 그만큼 부채비율이 높아져 위기에 처할 가능성이 높아진다.

문제는 태영건설 워크아웃 신청 이후 건설업종 전체가 부실에 노출되었다는 우려의 시선과 함께 시장이 과도하게 경색되는 모습을 보이고 있다는 점이다. 자칫 건실한 건설사까지 도매금으로 부실회사로 낙인 찍힌다면 부동산 시장을 넘어서 경제전반에 막대한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

지난달 28일 김주현 금융위원장 역시 태영건설 워크아웃 신청 관련 브리핑에서 "태영건설 특유의 문제로 어려움이 커진 만큼 건설업 전반의 문제라고 보기 곤란하다"고 설명하며 이번 부동산 PF 문제를 진단한 바 있다. 건설사마다 PF 규모와 구조, 성격 등 위험 수준을 판단할 요인이 천차만별이기 때문에 투자자 입장에서는 건설사의 PF 내용과 재무구조를 꼼꼼히 뜯어볼 필요가 있다는 지적이 나왔다.

일반적으로 정비사업은 조합원이 소유한 토지가 확보되어 있어서 도급사업과 달리 리스크가 제한적이라고 인정받고 있다. 이러한 맥락에서 신용평가 기관인 나이스신용평가와 한국기업평가에서는 도시정비와 관련된 보증은 PF우발채무를 분석할 때 제외하고 있다.

다만, 도시정비 사업 PF보증이 ABCP와 같이 만기 1년 이내의 단기 금융으로 조달되었거나 브릿지론의 보증 규모가 큰 건설사들의 경우는 각별한 관리가 필요하다. PF에 대한 우려가 커진 현재의 상황에서 만기 시점의 차환 리스크와 본 PF 전환 실패에 따른 리스크가 더욱 크다는 점을 주목해야 한다.

이러한 점에서 도시정비 사업의 PF 대출 만기와 프로젝트 사업기간을 일치시키는 방식으로 자금을 조달해 사업 도중 차환 위험성을 원천적으로 봉쇄하고 있는 건설사들이 PF 리스크를 잘 관리하고 있는 것으로 주목받고 있다. 대표적으로 삼성물산과 DL이앤씨가 이러한 전략을 사용하고 있는 건설사들이다. 이들은 시행사에 대한 브릿지론 보증도 하지 않는 것으로 알려져 있다

부동산 PF가 뇌관이 되어 건설업종 전반이 도미노처럼 부실화 될 수 있다는 경고가 곳곳에서 울리고 있다. 건설, 금융 관계자들은 “지금이야 말로 막연한 공포에 휩쓸리지 말고 냉정하게 분양률, 미착공 여부, 상업용 부동산, 분양 지역 등 여러가지 변수를 종합적으로 고려해 건설사의 PF 우발채무 리스크를 선별하는 것이 중요한 시점”이라고 설명했다. 더불어 “신용등급, 부채비율, 유동성 등 건설사의 재무건전성도 함께 살펴봐야 한다”고 덧붙였다.

권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 “자기자본이 낮거나 차입비율이 높은 건설사, 부도 가능성이 높은 건설사들을 분류해서 구조조정을 해야 한다”면서도 “건실한 사업장이나 건설사들도 본PF가 막혀 있는 상황이어서 규제완화 등을 통해 현장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 지원해야 한다”고 강조했다.

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