'30년 이상' 노후 아파트 안전진단 없이 재건축 착수한다
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안전진단은 사업시행인가 전까지만 받으면 돼
안전진단 기준도 상반기 내 노후도 중심으로 개편
4년 내 재개발 재건축 착수 가능 주택 95만가구 추산
1기 신도시 재정비 대통령 임기 내 착공, 2030년 입주 목표
내년 이주단지 조성 시작
국토교통부는 10일 고양시 일산신도시에서 열린 윤석열 대통령 주재 주택 분야 민생 토론회에서 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다. 작년 9·26대책이 공급 중심이었다면 이번 대책은 건설업계의 위기가 심화되고 있는 것을 감안해 수요를 진작시킬 수 있는부분까지 세제 당국과 논의를 통해 포함시켰다는 게 국토부의 설명이다.
○재건축 안전진단 기준 대폭 완화
재건축은 준공 30년 이상 단지는 안전진단을 하지 않고도 재건축을 착수해 사업기간을 최대 3년 줄이는 패스트트랙을 도입하는 게 핵심이다. 안전진단을 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 법을 개정할 예정이다. 안전진단을 통과하지 않았어도 단지 주민들이 추진위를 구성해 정비구역 지정과 조합설립 추진을 동시에 진행할 수 있도록 해 사업기간을 최대 3년 단축할 수 있다는 게 국토부의 설명이다.정비구역 지정 전의 시간을 줄여주는 서울시의 신속통합기획을 활용했을 때 2~3년 단축되는 것을 감안하면 국토부의 패스트트랙까지 사용할 경우 사업기간을 최대 5~6년 단축할 수 있을 것으로 기대된다.
국토부는 후속조치로 안전진단의 기준도 안전성이 아니라 노후도 중심으로 개편한다. 주민이 불편하면 안전진단을 통과할 수 있도록 바꿀 예정이다. 안전진단 기준 개선은 시행령 개정사항으로 상반기 내 시행할 계획이다. 재개발은 노후도 요건을 대폭 완화할 방침이다. 노후도를 충족하는 주택의 비율이 현재 전체 정비구역의 3분의 2 이상이어야 하지만 이를 60%로 완화한다. 이를 통해 재개발 대상 가구가 종전보다 10% 이상 늘어날 것으로 추산된다. 재정비촉진지구의 경우는 이를 50%까지 완화할 계획이다. 기존에는 정비구역 요건에 해당하지 않는 유휴지와 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 20%까지 포함시킬 수 있도록 개선할 방침이다.
정부는 이같은 대책을 통해 향후 4년 이내 정비사업에 착수할 수 있는 주택이 95만가구라고 추산했다. 시뮬레이션 결과 재건축에서 75만가구, 재개발 20만가구 증가할 것으로 전망했다.
○초기 사업비 50억원 융자
초기 사업비 지원제도도 도입해 사업성을 끌어올린다. 조합설립단게에서 초기사업비를 구역당 50억원 이내에서 기금 융자 받을 수 있도록 하고, 사업시행인가 단계에서 민간대출을 받을 때 50억원 이내에서 HUG의 보증을 받을 수 있도록 신설했다. 이를 통해 충분한 자금을 확보해 사업기간을 단축시킬 수 있도록 하기 위해서다.재건축 부담금 산정시 초과이익에서 제외되는 비용을 확대해 부담금을 줄이기로 했다. 신탁방식 운영비를 포함한 실집행 비용과 기부채납토지의 기여분을 비용으로 인정하기로 한 것이다. 기부채납 토지의 가치를 공시가격에서 감정가격으로 바꿔 부담금을 줄일 수 있게 됐다. 실제로 서울 A단지의 경우 이를 통해 재건축 부담금이 5700만원에서 3000만원으로 줄어든 것으로 나타났다. 여기에 장기보유 특별공제 70%도 적용되면 부담은 추가적으로 줄어들 전망이다.○내년 1기 신도시 이주단지 조성
노후계획도시 특별법이 국회를 통과한 뒤 1기 신도시 재정비에 속도를 낸다. 현 정부 임기 내 첫 착공해, 2030년 첫 입주를 목표로 했다. 복수의 단지를 통합 재건축할 때 안전진단을 면제하고, 용도지역 변경과 용적률 상향 적용한다. 주거지역 용적률은 평균 100%포인트 상향할 것으로 예상되며, 3종 일반주거를 준주거지로 변경할 경우 용적률은 최대 500%까지 상향할 수 있다. 국토부는 신도시별로 선도지구를 1개 이상씩 조성할 계획이다. 국토부 고위 관계자는 "전세시장에 영향이 없다면 2~3곳이 될 수도 있다"고 말했다.12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 신도시 정비에 필요한 자금을 지원할 방침이다. 연기금, 주택도시기금, 금융사 등의 투자를 받아 모펀드를 조성한 뒤 자펀드가 신도시 정비를 지원하는 시행사에 대출해주도록 할 계획이다. 국토부 관계자는 "연기금이나 금융사들이 출자에 긍정적인 분위기"라고 말했다.원활한 이주를 위해 내년부터 이주단지 조성을 시작한다. 1기 신도시별로 인근에 유휴 부지를 활용해 1곳 이상 이주단지를 먼저 조성할 방침이다. 특별정비구역의 공공기여금을 담보로 지자체가 채권을 발행해 기반시설 설치에 필요한 자금을 적기에 조달할 수 있도록 할 계획이다.
○소규모 정비도 문턱 낮춘다
소규모 정비와 도심복합사업도 진입문턱을 낮추는 데 초점을 뒀다. 사업 시작 요소인 노후도 요건을 현재 3분의 2 이상에서 60%로 완화하고, 관리지역은 50%까지 완화할 예정이다. 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용해 사업대상지를 확대한다. 또다른 걸림돌이었던 조합설립 주민 동의율을 현재 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상을 확대해 사업기간을 단축할 계획이다.공공분양이나 공공시설 등 기반시설을 설치할 경우 용적률을 현재 50%에서 70%로 확대해 사업성을 개선한다. 기금융자 한도도 구역당 현재 300억원에서 500억원으로 확대해 자금을 지원할 계획이다.미니 뉴타운에 대한 지원도 확대한다. 재정비촉진지구 내 소규모재건축, 가로주택정비, 일반재개발사업 등은 노후도 요건을 현재 3분의 2에서 50%로 대폭 완화해 사업추진 확대한다. 지구지정 단계에서는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모해 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화하기로 했다. 높이 제한도 배제하고, 용도지역을 상향하며, 기반시설 설치도 지원할 계획이다. 올 상반기에 추진하겠다는 게 정부의 목표다.
서기열 기자 philos@hankyung.com