12조원 규모 '미래도시 펀드'로 자금조달…올해 하반기 선도지구 지정 주거지 평균 용적률 100%p 상향…최대 500% 적용
정부가 1기 신도시 재정비 시계를 앞당겼다. 당초 윤석열 대통령 임기 안에 착공을 위한 준비를 마치겠다는 시간표를 내놓았다가, '임기 내 착공'으로 목표를 재설정했다.
재건축 아파트 첫 입주 시기는 2030년으로 제시했다.
국토교통부는 10일 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 계획을 담았다. 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구는 올해 하반기 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다.
이들 지역에서 내년 중 특별정비계획을 수립하며 본격적인 재건축 절차가 시작된다.
1기 신도시에서는 아파트 단지 2개 이상이 참여하는 통합 재건축이 추진된다. 벌써부터 1기 신도시 여러 단지가 선도지구 선정을 위한 주민 동의율 70∼80%를 확보한 상황이다.
국토부는 "현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융 지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원하겠다"고 밝혔다.
1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100%포인트 내외로 상향한다. 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있다.
1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다.
내년에는 12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달을 지원한다.
1기 신도시 전체 재정비에는 220조원가량이 소요될 것으로 전망된다.
통상 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 40%를 조달하는데, 이 중 일부를 미래도시 펀드로 지원한다는 것이다.
주택도시기금이 마중물 역할을 하고 연기금, 금융기관 등이 펀드에 출자·투자하는 방식이다.
펀드가 안정적으로 운영된다면 일반 국민의 투자를 받는 방안도 검토할 계획이다.
최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "구역별로 재건축이 끝나고 자금을 회수하는 사이클을 고려하면 펀드 규모가 12조원이면 원만하게 사업을 진행할 수 있을 것으로 본다"며 "PF 시장이 좋지 않은 상황에서 금융기관들은 펀드를 통해 투자처를 확보하고 사업장은 안정적으로 자금 조달을 할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
기반시설 설치 비용은 공공기여금을 유동화해 조달하기로 했다.
특별정비구역의 공공기여금을 담보로 지방자치단체가 채권을 발행하는 방식이다.
또 내년부터 1기 신도시별로 각 1곳 이상 이주단지를 조성한다.
신도시 내 유휴부지나 인근 공공택지 공급 물량 일부를 이주단지로 활용한다.
국토부 관계자는 "분당 신도시의 경우 성남시와 협의를 거쳐 팔리지 않고 있는 LH 오리 사옥에 오피스텔 등을 지어 이주단지로 쓰는 방안도 검토해볼 수 있다"고 말했다.
소규모 정비사업도 재개발과 비슷한 수준으로 문턱을 낮춘다.
인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화한다.
조합 설립을 위한 주민 동의율은 80%에서 75%로 낮춘다.
공공이 참여하는 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)은 토지주가 아파트를 우선적으로 공급받을 수 있는 취득 시점 기준(토지주 우선공급일)을 바꾼다.
기존에는 관련 공공주택특별법이 개정된 2021년 6월 29일 이후에 토지를 취득한 사람은 그 이후에 재개발 구역으로 지정되더라도 아파트를 못받고 현금 청산을 해야 했다.
앞으로는 개별 후보지 발표일을 기준으로 그 전에 토지를 취득한 사람은 아파트를 분양받을 수 있게 된다.
이를 위해선 공공주택특별법 개정이 필요하다.
아울러 국토부는 중소규모의 신규 재정비촉진지구인 '미니 뉴타운' 지원을 확대하기로 했다.
소규모 재건축, 가로주택정비 등 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건을 3분의 2에서 50%로 낮춘다. 정부는 올해 상반기 중 '미니 뉴타운'을 지자체와 함께 공모해 용적률 완화 등 특례를 부여하기로 했다.