[기고] '도시 유목민'의 주거 안정을 위한 제안

정종대 서울시 주택정책지원센터장

1~2인 가구, 서민·중산층에 주택은 일자리만큼이나 중요한 삶의 문제다. 그런데 현재 서울의 상황은 어떤가? 서울시 전체 가구 중 56.5%가 임차 가구다. 서울시민의 최소 60%가 도시유목민(urban nomad)인 셈이다. 이웃 나라 일본의 도쿄(51.1%)보다 높다.

서울시 내 236만2000개 임차 가구의 임대 유형은 크게 네 가지다. 개인 임대 141만여 가구, 등록 민간 임대 43만여 가구, 공공임대 37만여 가구(15.7%), 기숙사 및 관사 13만여 가구(5.8%)다. 서울시 주거실태조사(2021년) 결과에 따르면, 서울시 임차인의 평균 거주기간은 전세·보증금 있는 월세의 경우 3.1년, 보증금 없는 월세는 2.5년이다. 서울 임차인은 2~3년을 주기로 거처를 옮겨 다니는 전형적인 유목민의 삶을 살고 있다. 프랑스의 철학자 질 들뢰즈가 언급한, 창조적 변화를 추구하는 자발적 노마드 인생은 아닌 듯싶다. 특히 사회초년생 등 청년 가구의 평균 임차 거주기간은 1.6년이다.

최근의 사회문제인 역전세난은 특정 지역과 특정 주택 유형에서 집중적으로 발생하고 있다. 서울시 주택시장분석실이 서울시 전세·매매 실거래(2022년 1월~2023년 11월)를 분석한 결과, 서울 서남권역을 중심으로 1~2인 가구가 거주하는 40㎡ 이하 규모의 연립다세대 주택 유형에서 전세가율 100% 이상인 역전세 현상이 집중적으로 발생했다. 보증금 미반환의 위험에 미등록 다주택자의 임대주택에 거주하는 임차인이 가장 많이 노출돼 있다. 미등록 개인민간임대의 경우 보증보험 가입은 재량사항이지, 의무가 아니기 때문이다.

임대차 시장 안정의 핵심은 임차인이 원하는 기간만큼 안심하며 거주할 수 있는 주택에 부담 가능한 수준의 임대료를 내고 거주할 수 있는 양질의 임대주택 확보다. 물론 최선의 방안은 공공주택 공급이라고 할 수 있으나, 가용택지의 고갈 등 유한한 재원 문제로 한계가 있다. 이를 보완하기 위해 거주기간의 보장과 적정한 임대료 책정이 가능한 민간등록임대주택의 확보가 절실한 상황이며 이에 대한 정책적 고민이 이뤄져야 한다. 그러나 이전 정부시기에 4년 단기 임대 폐지, 임대 의무 기간 10년 강화 등의 조치로 신규 민간등록임대주택 수가 급감한 상황이다. 서울시 신규 민간등록임대주택은 2020년 약 6만9000가구에서 2023년 1만2000가구로 82.5%가량 감소했다.

최근 단기민간등록임대주택제도의 부활과 기업형 임대 활성화에 대한 정책 방향이 설정된 만큼 보증보험에 가입하지 않은 미등록 다주택 임대인을 제도권 안에서 관리해야 한다. 일정 수 이상의 주택을 보유한 미등록 다주택자를 기업형 임대사업자로 분류하고 민간등록임대주택에 의무 등록하는 제도 도입을 검토해볼 수 있다. 또한 전문 기업형 민간 임대사업자를 육성하고 지원할 수 있는 금융세제 등에 대해 심도 있는 논의가 필요한 시점이라고 본다.