재건축 기간 최대 6년 단축…노후단지 많은 노원·강남·강서 수혜

재건축 패스트트랙 도입…정비사업 활성화

주차난·층간소음 불편하다면
재건축 가능하게 시행령 개정

정부가 재건축 연한인 30년을 넘긴 아파트 단지에 대해 안전진단을 사실상 폐지하는 수준으로 완화하고 재개발 노후도 요건을 낮추는 ‘정비사업 패스트트랙’을 도입하는 것은 도심 주택 공급난을 해소하기 위해서다. 재건축·재개발은 도심 주택 공급의 70% 이상을 차지한다. 업계에서는 노후 단지가 많은 서울 노원구, 강남구, 강서구 등에서 재건축에 속도를 내는 단지가 늘어날 것으로 예상했다.

안전진단 기준 대폭 완화

정부가 발표한 ‘1·10 부동산 대책’으로 재개발·재건축 문턱이 대폭 낮아진다. 재건축의 ‘대못’으로 꼽히는 안전진단 시점을 뒤로 미루고, 각종 인허가 절차를 동시에 진행할 수 있도록 할 계획이다. 재건축을 추진 중인 서울 노원구 월계동 미성·미륭·삼호 아파트. 최혁 기자

국토교통부는 재건축의 시작점으로 여겨져온 안전진단을 사업 인가 전까지만 통과하면 되도록 법 개정을 추진한다. 안전진단 없이도 주민이 추진위원회를 구성해 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 진행하면 사업 기간을 2~3년가량 단축할 수 있다. 이른바 ‘재건축 패스트트랙’이다. 서울에 있는 단지는 신속통합기획 제도까지 활용하면 재건축 사업 기간을 최대 5~6년가량 줄일 수 있을 전망이다.

국토부는 안전진단 기준도 안전성이 아니라 노후도 중심으로 개편하기로 했다. 당장 안전에는 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 주민이 불편을 느낀다면 재건축을 할 수 있게 할 방침이다. 관련 시행령을 오는 4월께 개정할 예정이다. 일각에서는 사실상 안전진단을 폐지하는 것이라는 평가가 나온다. 박상우 국토부 장관은 “지금까지 재건축·재개발이 규제 대상이었다면 앞으로는 지원 대상으로 전환하겠다”며 “대통령 임기 내에 재건축·재개발 사업이 당초보다 3배 정도 늘어날 수 있다”고 말했다.

재개발은 신축 빌라가 혼재한 지역에서도 정비사업을 착수할 수 있도록 ‘노후도 요건’(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 기존 3분의 2에서 60%로 완화한다. 재정비촉진지구에선 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.

국토부는 이번 재개발·재건축 제도 개선을 통해 앞으로 4년간 전국에서 95만 가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다. 서울에선 안전진단 허들을 넘지 못한 노원구, 강남구, 강서구, 도봉구 등지의 노후 단지가 수혜를 볼 전망이다. 노원구는 30년 이상 노후 주택 비율이 47.1%(2022년 기준)로 서울에서 가장 높다. 도봉구(38.1%), 양천구(33.4%), 용산구(31.0%) 등이 뒤를 잇는다. 노원구에선 하계동 극동·건영·벽산(1980가구) 등의 단지가 안전진단 절차를 밟고 있다.

강남구에선 일원동과 수서동 등이 수혜 지역으로 꼽힌다. 작년 9월 기준 수서동 까치마을(1403가구) 신동아(1162가구), 일원동 상록수(740가구) 수서1단지(720가구) 등 12개 단지는 재건축 시기가 도래했지만, 아직 안전진단을 마치지 못했다. 경기도(1기 신도시 제외)에선 안산시와 수원시, 광명시, 평택시 등이 혜택을 받을 전망이다.

12조원 펀드 조성해 정비자금 지원

1기 신도시 재정비는 속도를 높인다. 현 정부 임기가 끝나는 2027년 안에 착공해 2030년 첫 입주가 이뤄지도록 하는 게 목표다. 1기 신도시에서 복수의 단지를 통합 재건축할 때 안전진단을 면제하고, 용적률을 상향 적용하기로 했다. 주거지역 용적률은 평균 100%포인트 높일 것으로 예상된다. 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 변경할 경우 최대 500%까지 상향할 수 있다.

12조원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성해 1기 신도시 재정비에 필요한 자금도 지원할 방침이다. 연기금, 주택도시기금, 금융사 등의 투자를 받아 모펀드를 조성한 뒤 자펀드가 신도시 정비를 지원하는 시행사에 대출하는 구조다. 원활한 이주를 위해 내년부터 신도시별로 인근 유휴 부지를 활용해 이주단지를 한 곳 이상 조성한다.

소규모 정비와 도심복합사업은 진입 문턱을 낮추는 데 초점을 맞췄다. 재개발 노후도 요건을 전체 3분의 2 이상에서 60%로 완화하고, 관리지역은 50%까지 낮출 예정이다. 또 다른 걸림돌이던 조합설립 주민 동의율은 현재 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상을 확대해 사업 기간을 단축할 계획이다.

서기열/이인혁 기자 philos@hankyung.com