12억이던 창동 아파트가 8억…패닉바잉 '영끌족'의 비극

부동산 리서치업체 부동산R114 분석

작년 노·도·강·금·관·구 집값 '뚝'
서울 내 양극화 심화

작년 서울 집값 하락률 2.95%

서울 노원구 아파트 단지 전경. 사진=한경DB

지난해 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 서울 외곽 지역 집값 하락이 두드러졌던 것으로 조사됐다.

11일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 지난해 서울 집값은 2.95% 하락했다. 직전 연도(2022년)엔 1.45% 내렸는데 하락 폭이 더 커진 것이다.

특히 중저가 아파트가 밀집해 있는 서울 외곽지역 하락세가 두드러졌다. 지역별로 △도봉(-8.95%) △관악(-8.56%) △강북(-7.58%) △구로(-7.33%) △노원(-6.98%) 순이었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 창동에 있는 '북한산아이파크5차' 전용 84㎡는 작년 11월 7억9000만원에 손바뀜했다. 집값이 고점을 기록했던 2021년엔 12억원(10월), 2022년에도 10억5000만원(3월)에 거래됐던 면적대다.

서울 자치구별 아파트 매매가격 변동률 사진=부동산R114

이들 지역 집값은 강남 3구(강남·서초·송파) 집값과 격차가 더 벌어졌다. 노·도·강과 강남 3구 평균 집값 차이는 지난해 16억9113억원으로 2022년 16억7236만원보다 2000만원가량 차이 난다. 금·관·구와 강남 3구와의 격차도 16억970만원으로 직전 연도(15억7116만원)보다 격차가 커졌다.

윤지해 부동산R114 수석 연구원은 "서울 외곽지역은 작년 이자 상환 부담에 급매물이 늘면서 하락 거래 비중이 다른 지역보다 높았다"며 "50년 만기 주택담보대출, 특례보금자리론 등 정책 대출이 끝나면서 거래가 위축되자 하락 폭이 다시 커지고 있다"고 설명했다.

이어 "고가시장은 이미 대출 규제가 촘촘해 대출 요건이 강화되더라도 집값에 영향을 덜 받지만 중저가 시장은 자금조달 여건이 악화하면 매수세와 집값에 탄력적으로 반응해 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다"며 "관망세가 장기화할수록 가격이 내릴 가능성이 높은 만큼 서울 핵심지와 외곽의 집값 차이가 벌어진 상태로 굳어질 가능성이 높다"고 덧붙였다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com