건축판 '살바도르 달리'의 시계…도쿄 아자부다이힐스를 가다
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평지를 걷는다고 생각했는데 실은 오르막길을 걷고 있었다. 분명 지하 3층으로 들어섰는데, 반대편으로 나가면 땅을 밟게 된다. 아자부다이힐스의 파빌리온은 력셔리 브랜드의 숍과 유명 레스토랑들로 채워져 있다. 모든 공간은 걷는 이들의 눈높이에 맞춰 마치 물결처럼 오르내린다. 달리의 그림 속 그 시계가 된 것처럼.
아자부다이힐스는 도심 속 작은 도시이기도 하다. 3개의 초고층 건물과 1400세대의 아파트 단지, 여의도 파크원타워보다 큰 오피스 빌딩, 하남 스타필드와 맞먹는 상업시설과 병원, 학교, 미술관으로 구성됐다.
‘우리 시대의 레오나르도 다빈치’라는 별칭답게 그는 이번에도 허를 찌르는 발상으로 도쿄의 랜드마크를 완성했다. 헤더윅은 아자부다이힐스를 단순 건축물이 아닌 ‘유기체’라고 말한다. 자신이 설계한 건 고정된 건축물이 아니라, 도시인이 필요로 하는 수 많은 것들이 상호작용하는 살아있는 공간이라는 뜻이다.
도쿄 아자부와 롯폰기, 도라노몬은 일본 최고의 금싸라기 땅을 다투는 지역이다. 이 황금의 삼각지대는 오랜 시간 단절돼 있었다. 세 지역 사이의 연결 고리인 아자부다이가 마치 엉겨붙은 핏덩이처럼 가로막고 있어서다. 아자부다이는 부촌과 판자촌이 공존했던 서울의 옛 성북동같은 동네다. 한 편에는 러시아대사관, 일본 외무성 이쿠라공관, 도쿄아메리칸클럽 등 외교와 사교의 공간이 몰려 있는 반면 반대편엔 낡은 목조 주택촌이 있었다. 소방차 한 대도 들어가기 힘든 좁은 골목이 가파른 언덕 구석구석으로 이어져 있었다. 이 지역의 흐름이 막혀있던 이유였다.
도시재생이냐, 재개발이냐를 놓고 일본은 오래 고심했다. 수명이 다한 도시의 모습을 가능한 보존하자는 의견과 완전히 허물고 새로운 도시를 탄생시켜야 한다는 논리가 충돌했기 때문이다. 아자부다이힐스는 아자부다이에 ‘재개발 모델’을 제시했다.
도쿄 한복판 ‘텐 미닛 시티’ 왜?
일본은 세계에서 가장 먼저, 그리고 가장 빠른 저출생과 고령화를 경험한 나라. 인구변화에 민감하게 대응할 수밖에 없다. 도시 재생에서의 키워드도 고령화다. 올해 1억 2500만 명의 일본인 중 절반이 50세를 넘는다. 2040년이면 일본인 7명 중 1명은 80세 이상의 노인이 되는 상황. 일본에서 가장 젊은 도시인 도쿄도 2050년이면 3명 중 1명이 65세 고령자가 된다.이런 구조를 고려해 아자부다이힐스가 제안한 모델이 ‘콤팩트 시티’다. 도시 기능을 한 데 모아 ‘걸어서 10분 거리’에서 일하고, 배우고, 쉬고, 먹고, 즐기는 모든 게 가능한 도시를 그려냈다. 이런 기능들이 한 데 모여 만들어 내는 에너지는 또 다른 집약된 에너지를 만들어 낸다는 발상이다.
34년이나 걸린 이유
아자부다이힐스의 총 개발 기간은 34년이었다. 개발 프로젝트 대부분을 300여명에 달하는 소유자의 동의를 받는데 썼다. 2층짜리 주택 300채를 지으면 건폐율 50%의 평범한 주택가가 되지만, 같은 입지에 50층짜리 초고층 건물을 올리면 이를 3%로 줄여 나머지를 녹지 공간과 다른 도시 기능들-학교와 병원, 호텔 등-로 채울 수 있었기 때문이다.
덕분에 아자부다이힐스는 낮 시간에 2만명이 근무하고, 밤에도 3500명이 거주하는 명실상부한 하나의 도시가 됐다. 서울광장 6개분의 땅과 여의도 파크원타워(연면적 62만7411㎡)보다 37% 너른 연면적에 동대문역 부근 신당10구역만한 아파트 단지를 품고, 청담동 규모(인구 2만4629명) 의 주민이 거주한다. 도쿄 안의 ‘미래 도쿄’를 짓는데 6400억엔(약 5조8400억원)이 들었다.
롯폰기보다 작은 땅에 ‘미래 도쿄’를 짓다
아자부다이힐스의 부지는 8만1000㎡로 인 롯폰기힐스(11만6000㎡)의 70% 수준이다. 하지만 54~64층짜리 초고층 빌딩 세 동을 올림으로써 연면적 86만1700㎡ 규모의 도시가 됐다. 롯폰기힐스의 연면적(75만9100㎡)을 앞선다. 이 공간에 21만4500㎡의 오피스, 2만3000㎡의 쇼핑몰, 에르메스 까르띠에 불가리 등 명품 업체 10곳과 150개의 점포가 차차 들어선다. 여기서 끝이 아니다. 왠만한 아파트 단지와 맞먹는 1400세대의 주거 공간과 122실 규모의 최고급 호텔, 종합병원이 자리 잡았다.
도심 최대 규모의 국제학교도 있다. 세계에서 대사관이 두번째로 많고, 일본에서 기업 본사가 가장 많은 지역이지만 규모 있는 국제학교가 없다는 점을 반영했다.지하에는 미술관과 전시장을 배치했다.
아자부다이힐스를 개발한 모리빌딩은 연간 3000만명이 이 도시를 찾을 것으로 기대했다. 아자부다이힐스 개장으로 아자부와 롯폰기, 도라노몬의 혈맥은 시원하게 뚫렸다. 사통팔달 아자부다이를 누구보다 반기는 이들은 원래 이곳에 살던 주민들이다. 일본 시가지재개발법은 기존 주민들이 새로 개발한 지역의 주택을 예전에 살던 주택과 1대 1로 교환하도록 제도화(등가교환제)했다. 모리빌딩 관계자는 “아자부다이에 살던 기존 주민 대부분이 등가교환 제도에 따라 아자부다이힐스의 주거공간에 거주하고 있다”고 말했다. 도쿄=정영효 특파원