[김은유의 보상과 재건축] 서울시 시공자 선정기준 해설
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Ⅰ. 머리글
서울시는 2023. 12. 28. ‘서울특별시 고시 제2023 – 608호’로 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」을 고시하였다.이하에서는 국토교통부가 발표한 「정비사업 계약업무 처리 기준」과 비교하여 특이점을 살펴보고자 한다.
한편 헌법재판소는 “헌법이 인정하고 있는 위임입법의 형식은 예시적인 것으로 보아야 한다. 법률이 일정한 사항을 행정규칙에 위임하더라도 그 행정규칙은 위임된 사항만을 규율할 수 있으므로, 국회입법의 원칙과 상치되지 않는다. 다만 고시와 같은 행정규칙에 위임하는 것은 전문적·기술적 사항이나 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 사항에 한정된다. 심판대상조항(조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.)은 정비사업의 시공자 선정과정에서 공정한 경쟁이 가능하도록 하는 절차나 그에 관한 평가 및 의사결정 방법 등의 세부적 내용에 관하여 국토해양부장관이 정하도록 위임하고 있는바, 이는 전문적·기술적 사항이자 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 경우에 해당한다.”라고 판시하고 있다(헌법재판소 2016. 3. 31. 선고 2014헌바382 결정 [구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항 위헌소원]).
Ⅱ. 서울시 시공자 선정 절차 특이점1. CM회사 선정 및 자문(제5조제3항)
○ 건설엔지니어링사업자로부터 「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문할 수 있다.
2. 설계도서의 작성 등(제4조)
○ 이사회 개최 전에 조합이 정비계획 범위 내에서 기본적인 설계도서 작성하고, 공사원가 산출
○ 공동주택성능요구서 제시, 시공자는 대안 제안 가능
3. 총액입찰, 내역입찰 등(제4조의2)
○ 총액입찰, 내역입찰 다 가능
- 총액입찰시는 공사비총괄내역서(공종별 공사에 소요되는 공사비를 총액으로 산출한 내역서) 제출 → 선정된 날로부터 45일 이내에 물량내역서, 산출내역서 제출
- 내역입찰시는 물량내역서, 산출내역서 제출
○ 조합은 물량내역서, 산출내역서 적정성 검토해야 하고, 검토 결과 수정 요구 가능4. 공사원가 자문(제5조)
○ 입찰공고 30일 전까지 서울시, 검증기관, 전문기관에 공사원가 자문(임의)
5. 선정계획 결정(제7조)
○ 선정계획안 작성 → 이사회 의결 → 공공지원자 검토(3일 이내 회신) → 검토 반영하여 대의원회 의결
6. 대안설계
○ “대안설계”란 정비계획 범위(법 시행령 제13조제4항 및 조례 제11조제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 아니한다. 이하 같다)에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 말한다(제2조제11호).
→ 원안 공사비 내역서 함께 제출하여야 한다.
→ 시공 내역의 적정성 검토하여야 한다.
→ 기간연장, 공사비 증액 등 추가 비용은 시공자 부담7. 1회 개별홍보 적발시 입찰 무효
○ 설계 또는 대안설계를 위반하거나, 개별홍보 1회 적발시는 입찰무효(제10조제3항)
→정비사업 계약업무처리기준은 3회 개별홍보 위반 시 무효(제16조제1항)
8. 공사비 검증(제5조제4항∼제7항)
○ 사업시행인가 이후에 검증기관(한국부동산원, sh공사)에 공사비 검증 요청
→ 요청사실을 공공지원자에게 알려야 함
→ 검증보고서 총회 공개, 공사비 변경계약 총회 의결
9. 공사비 증액 요청 신고(제5조제8항)
○ 시공자는 조합에 공사비 증액 계약을 요청하는 경우에는 사전에 공공지원자에게 신고하여야 한다. 이 경우 공공지원자는 공사비 검증 절차 이행 필요 여부 등을 검토하여 조합, 시공자 및 시장에게 통지하여야 한다.Ⅲ. 표로 보는 입찰절차 및 선정절차
<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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서울시는 2023. 12. 28. ‘서울특별시 고시 제2023 – 608호’로 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」을 고시하였다.이하에서는 국토교통부가 발표한 「정비사업 계약업무 처리 기준」과 비교하여 특이점을 살펴보고자 한다.
한편 헌법재판소는 “헌법이 인정하고 있는 위임입법의 형식은 예시적인 것으로 보아야 한다. 법률이 일정한 사항을 행정규칙에 위임하더라도 그 행정규칙은 위임된 사항만을 규율할 수 있으므로, 국회입법의 원칙과 상치되지 않는다. 다만 고시와 같은 행정규칙에 위임하는 것은 전문적·기술적 사항이나 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 사항에 한정된다. 심판대상조항(조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.)은 정비사업의 시공자 선정과정에서 공정한 경쟁이 가능하도록 하는 절차나 그에 관한 평가 및 의사결정 방법 등의 세부적 내용에 관하여 국토해양부장관이 정하도록 위임하고 있는바, 이는 전문적·기술적 사항이자 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 경우에 해당한다.”라고 판시하고 있다(헌법재판소 2016. 3. 31. 선고 2014헌바382 결정 [구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항 위헌소원]).
Ⅱ. 서울시 시공자 선정 절차 특이점1. CM회사 선정 및 자문(제5조제3항)
○ 건설엔지니어링사업자로부터 「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문할 수 있다.
2. 설계도서의 작성 등(제4조)
○ 이사회 개최 전에 조합이 정비계획 범위 내에서 기본적인 설계도서 작성하고, 공사원가 산출
○ 공동주택성능요구서 제시, 시공자는 대안 제안 가능
3. 총액입찰, 내역입찰 등(제4조의2)
○ 총액입찰, 내역입찰 다 가능
- 총액입찰시는 공사비총괄내역서(공종별 공사에 소요되는 공사비를 총액으로 산출한 내역서) 제출 → 선정된 날로부터 45일 이내에 물량내역서, 산출내역서 제출
- 내역입찰시는 물량내역서, 산출내역서 제출
○ 조합은 물량내역서, 산출내역서 적정성 검토해야 하고, 검토 결과 수정 요구 가능4. 공사원가 자문(제5조)
○ 입찰공고 30일 전까지 서울시, 검증기관, 전문기관에 공사원가 자문(임의)
5. 선정계획 결정(제7조)
○ 선정계획안 작성 → 이사회 의결 → 공공지원자 검토(3일 이내 회신) → 검토 반영하여 대의원회 의결
6. 대안설계
○ “대안설계”란 정비계획 범위(법 시행령 제13조제4항 및 조례 제11조제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 아니한다. 이하 같다)에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 말한다(제2조제11호).
→ 원안 공사비 내역서 함께 제출하여야 한다.
→ 시공 내역의 적정성 검토하여야 한다.
→ 기간연장, 공사비 증액 등 추가 비용은 시공자 부담7. 1회 개별홍보 적발시 입찰 무효
○ 설계 또는 대안설계를 위반하거나, 개별홍보 1회 적발시는 입찰무효(제10조제3항)
→정비사업 계약업무처리기준은 3회 개별홍보 위반 시 무효(제16조제1항)
8. 공사비 검증(제5조제4항∼제7항)
○ 사업시행인가 이후에 검증기관(한국부동산원, sh공사)에 공사비 검증 요청
→ 요청사실을 공공지원자에게 알려야 함
→ 검증보고서 총회 공개, 공사비 변경계약 총회 의결
9. 공사비 증액 요청 신고(제5조제8항)
○ 시공자는 조합에 공사비 증액 계약을 요청하는 경우에는 사전에 공공지원자에게 신고하여야 한다. 이 경우 공공지원자는 공사비 검증 절차 이행 필요 여부 등을 검토하여 조합, 시공자 및 시장에게 통지하여야 한다.Ⅲ. 표로 보는 입찰절차 및 선정절차
| 입찰공고(8조) 1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등) 2. 입찰의 일시 및 방법 3. 현장설명회의 일시 및 장소(현장설명회를 개최하는 경우에 한한다) *그러나 사실상 의무 4. 부정당업자의 입찰참가자격제한에 관한 사항 5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제34조를 위반하는 경우를 포함)시 자격박탈에 관한 사항 6. 그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항 | ○현장설명회 개최일 7일 전까지 공고(8조) ○일반 : 전자조달시스템 또는 일간신문, 1회 이상, 정보몽땅 공개 ○지명 : 추가로 내용증명우편 통지(도달), 지명 : 5인 이상 지명, 3인 이상 입찰 ○일반경쟁 2회 이상 유찰 시는 수의계약 ○조합원 수 100인 이하는 정관 | |
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| 현장설명회(11조) 1.정비계획 내용을 반영한 다음 각 목의 설계도서 2. 입찰에 필요한 다음 각 목의 내용이 포함된 입찰안내서 3. 공사도급계약서 작성에 관한 사항 가. 공사도급계약서(안) 나. 공사도급계약조건 및 특수조건(안) 다. 공사도급계약금액의 조정에 관한 사항 라. 기타 공사도급 계약조건에 관한 사항 4. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항 | ○입찰서 제출마감일로부터 45일 전까지 개최(11조) ▶이사비 등 시공 무관사항 이익 제공 요청 금지 -단 이주비대출이자 대여 제안 가능(30조2항) -또한 은행이자로 추가이주비 대여는 예외로 제안 가능(23.6.16.개정 전에는 추가이주비 대여는 재건축은 제외지만 이를 삭제, 다 가능) ▶대안설계제안 시 적정성 검토(29조) | |
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| 입찰서(사업참여제안서 포함) 접수 및 개봉 (12조) - 계약기준 따름 | ○접수 : 전자조달시스템에서 접수 - 부속서류는 밀봉한 상태로 접수 - 입찰참여 확인서 교부 ○부속서류 개봉 : 미리 참여자에게 일시 장소 통지 - 참여자 대표(대리인 가능) 각 1인, 조합임원, 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉 ○ 입찰제안서비교표 작성, 참여자 각각 확인날인 -대의원회 개최전 비교표 미리 통지 | |
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| 대의원회 의결(14조) (계약업무처리기준 따름) | ○대의원회는 총회 상정 6인 이상 선정(다만, 6인 미만 입찰한 경우 모두 총회 상정)(33조2항) - 재적위원 과반수 참석, 비밀투표로 선정 - 서면 및 대리인 투표 불인정 | |
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| 조합원 통지 및 합동홍보설명회 개최 (15조) | ○조합원에게 통지, 비교표 제공, 사본을 전자게시 ○2회 이상 합동설명회 개최, 개최 시는 조합원에게 개최 7일 전까지 일시 및 장소 통지(도달) ○시공자(용역업체) 개별홍보 불가, 사은품 등의 이익제공 또는 이익제공 약속 불가 ▶합동홍보 이후 구역 내·외 홍보공간 제공·지정 가능 ▶홍보직원 명단 등록(100명당 1인, 최대 20인이내) ▶※1회 이상 개별홍보 적발 시와 설계 또는 대안설계 위반시 입찰무효(서10조3항), 다만, 단독응찰이 되어도 유효한 입찰 성립(24조준용) | |
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| 대상자 선정 (16조) <계약업무처리기준 따름> | ○총회소집 전 공공지원자 검토, 3일이내 회신 ○총회 의결 (35조) -과반수 직접 출석, 대리인 직참 인정 -서면가능, 단 철회 후 직접참석 의결하지 않는 한 직참 제외 -서면결의서 : 조합이 지정한 기간 장소에서 배부받아 제출(35조3항), 총회안내 시 제출요령 고지 *서면결의서 우편발송 불가 -투표 전 설명기회 부여 | |
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| 계약 체결 (36조) | ▶계약서를 작성하여 기명날인하여야 한다. ○선정후 3월 이내에 계약 미체결 시 선정 무효가능 ▶계약후 공사비검증 도입 | |
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