2년 넘게 보유한 1주택, 양도세 12억까지 면제

김수정의 절세노트

1가구 1주택자의 경우 해당 주택에서 거주한다면 양도세 비과세뿐 아니라 장기보유특별공제에도 추가 절세 혜택이 있다. 많은 납세자가 이를 놓치고 있어 최근 국세청에서도 배포자료로 안내 중이다.

1가구 1주택 양도세 비과세 요건 충족 시 양도가액 12억원까지 비과세되는데 요건은 다음과 같다. 세법상 거주자가 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주했어야 한다. 단 거주요건은 2017년 8월 2일 발표된 대책 후 조정대상지역 내 주택 취득 시 해당된다. 이 대책 전 또는 조정대상지역 지정 전에 취득했다면 거주요건이 없다. 이 때문에 2년 보유만 해도 비과세되므로 거주하지 않는 경우가 의외로 많다. 그러나 고가주택이라면 비과세가 적용되더라도 여전히 양도가액 중 12억원을 초과하는 비율만큼은 양도차익이 과세된다. 따라서 과세대상 금액을 줄이는 것이 중요한데 그 역할을 하는 부분이 장기보유특별공제다.

3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 양도차익에서 차감해주는데 보유기간당 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 적용된다. 1가구 1주택자가 2년 이상 거주도 했다면 보유·거주기간당 각각 연 4%씩 최대 80%(10년)까지 가능해진다. 최대로 적용 시 같은 기간을 보유했어도 거주 여부에 따라 과세되는 양도차익은 각 70% 또는 20%로 달라진다. 결과적으로 장기보유특별공제 차감 후 적용될 세율에도 큰 영향을 준다. 규모가 클수록 가중되는 누진세율 구조 때문이다. 이처럼 양도세 부담에 결정적인 요소가 장기보유특별공제다. 따라서 거주요건 없이 비과세되더라도 장기보유특별공제 혜택을 더 받기 위해 2년 이상 거주해야 절세가 가능하다. 10년 거주 시에는 세 부담을 최대로 줄일 수 있으니 거주 계획 수립 시 고려해야 한다.

현재 조정대상지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구만 남아 있다. 비과세 거주요건 판단은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 하므로 지정 이력을 확인해야 한다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사